Speculative bubble, czyli bańska spekulacyjna, nazywana także bańką cenową, to zjawisko które powstaje w momencie, gdy spekulacja danym dobrem, w tym przypadku nieruchomościami, powoduje gwałtowny wzrost jego ceny, która rażąco przekracza jego rzeczywistą wartość. Wzrost cen z kolei napędza spekulacje. W efekcie ciągłego wzrostu cen, w pewnym momencie dochodzi do załamania rynku, ponieważ ludzi nie stać na płacenie ogromnych cen za coś, co w rzeczywistości ma o wiele mniejszą wartość.

Między innymi to zjawisko przyczyniło się do wielkiego krachu na rynku amerykańskim, a także załamania rynków Hiszpańskiego, Greckiego czy Portugalskiego.

Warunkiem sprzyjającym powstaniu mechanizmu bański spekulacyjnej może być sytuacja, kiedy z uwagi na obecne warunki rynkowe, kredyty stają się bardziej powszechne i łatwiej dostępne. Z uwagi na fakt, iż wiele osób może sobie na kredyt pozwolić, deweloperzy zaczynają stopniowo dyktować podwyżki cen nieruchomości, przekonani, że jeżeli wiele osób ma dużą zdolność kredytową, to znajdzie się wśród nich ktoś, kto tę nieruchomość będzie chciał nabyć, co przełoży się oczywiście na ich lepsze wyniki finansowe. Taki sam tok myślenia zaczynają wdrażać inni przedsiębiorcy, podwyższając ceny materiałów budowlanych, wykończeniowych itp. Zmienia się także jednocześnie świadomość konsumentów, którzy skuszeni łatwością zdobycia kapitału na nieruchomość, zaciągają kolejne okazyjne kredyty, aby dokonać następnego zakupu i przeznaczyć np. na wynajem.

 Stan utopii trwa kilka lat, po czym okazuje się, że konsumentów nie stać już na finansowanie kilku zobowiązań wobec banków, w efekcie czego banki tracą swoją płynność finansowych. Odbija się to także na deweloperach, którzy nie mogą już liczyć na dofinansowanie z banków. I tak powstaje błędne koło, gdzie zła kondycja finansowa jednej strony odbija się na pozostałych uczestnikach rynku. Sytuacja konsumentów stale się pogarsza, gdyż pojawiają się problemy ze znalezieniem klientów na wynajem nieruchomości ze względu na wysoką cenę, której jednocześnie właściciele nieruchomości nie chcą obniżać, ponieważ taki interes jest dla nich nierentowny.

Oczywiście na powstanie zjawiska bańki spekulacyjnej nie pozostaje bez wpływu polityka monetarna banków centralnych, działania rządu i wiele innych.

Nie przypadkowo mówi się o istnieniu „czwartej władzy” w postaci mediów, które mają swój udział w podsycaniu atmosfery idealnego czasu na inwestowanie w nieruchomości. Jeśli zaś chodzi o politykę socjalną rządu i jej wpływ na to zjawisko, to zgubne skutki mogą mieć promowane przez państwo dopłaty do kredytów, oferowanie czegoś za darmo lub na preferencyjnych warunkach.

Doskonale ilustruje to przykład amerykański, kiedy to Fannie Mae, przedsiębiorstwo sponsorowane przez rząd, udzielało gwarancji kredytowych, czym przyczyniło się do windowania cen nieruchomości, nie informując jednocześnie klientów o ogromnych poniesionych stratach.

Nie ma wątpliwości co do niebezpieczeństw istnienia zjawiska bańki spekulacyjnej. Przynosi ona zyski jedynie w początkowym okresie, jednak kiedy pęknie i kiedy dojdzie do załamania rynku, straty są liczone w ogromnych sumach, ludzie tracą stanowiska pracy, firmy bankrutują, a rynek staje się niestabilny. Odbudowanie poprzedniej pozycji i odzyskanie zaufania, wymaga kilku następnych lat ciężkiej pracy.