Proces wyceny gruntu jest czynnością bardzo złożoną, ponieważ wymaga uwzględnienia wielu czynników. Rozpoczyna się od określenia rodzaju oraz stanu prawnego danej nieruchomości gruntowej. Tego drugiego dokonuje się poprzez analizę zapisów ksiąg wieczystych, wypisów z ewidencji gruntów, dokumentacji kartograficznej oraz geodezyjnej. Określenie rodzaju gruntu polega zaś na przypisaniu mu danych cech, które go kategoryzują. Wśród głównych rodzajów wymienić można grunty rolne, budowlane czy przeznaczone pod inwestycje. Jest to podział bardzo ogólny, zgodnie bowiem z wiedzą specjalistyczną, rodzajów gruntów jest znacznie więcej, jednak taka klasyfikacja jest używana w nazewnictwie administracyjnym.

Określenie rodzaju gruntu jest istotne, ze względu na możliwość jego zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem. Grunty rolne osiągają mniejsze ceny aniżeli grunty budowlane, czy takie, które w najbliższych latach zostaną przeznaczone pod inwestycje przemysłowe, usługowe czy inne.

Po ustaleniu rodzaju nieruchomości, chcąc określić jej wartość rynkową, należy wziąć pod uwagę powierzchnię jaką posiada. Przy czym występuje tu zależność, że cena jest niższa, i tym samym korzystniejsza, przy gruntach o większej powierzchni. Analiza cen nieruchomości gruntowych w pięciu największych polskich miastach – Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu, Wrocławiu, pokazuje, że najwyższe ceny osiągają działki o powierzchni do 1000 m2.

Nie mniej ważne jest samo położenie gruntu. Tutaj znaczenie mają elementy takie jak skomunikowanie nieruchomości z najbliższymi ważnymi ośrodkami, dostęp do komunikacji oraz rozbudowanie infrastruktury. W przypadku gruntów miejskich, najwyższą cenę osiągają te położone w centrach lub w tak zwanych dzielnicach prestiżowych. Grunty wiejskie są tym droższe, im bliżej położone są od większych miast czy punktów atrakcyjnych turystycznie.

Ponadto wśród czynników warunkujących cenę gruntów wymienić należy czynniki demograficzne, czyli liczbę ludności. Jej wzrost wpływa na podwyższenie cen nieruchomości gruntowych, ze względu na większe na nie zapotrzebowanie. Istotny jest także stopień urbanizacji społeczeństwa. Po II wojnie światowej w kraju rządziła tendencja migracji ze wsi do miast. To powodowało wzrost cen gruntów miejskich w tamtym okresie, Po roku 1990 trend ten zaczął ulegać zmianie. Ludzie chętniej przenoszą się z zaludnionych miast na tereny wiejskie lub w takich okolicach zakupują nieruchomości rekreacyjnie. Stąd ceny gruntów położonych w atrakcyjnych miejscach mogą osiągać wysoki poziom. Do terenów takich należą na przykład Mazury czy Kaszuby, które ze względu na swoje walory naturalne przyciągają coraz więcej zainteresowanych kupnem nieruchomości.

Nie bez znaczenia pozostają także warunki gospodarcze. Ma to wpływ zwłaszcza na cenę nieruchomości o przeznaczeniu inwestycyjnym, lub działek budowlanych przeznaczonych na nieruchomości komercyjne. Z tego powodu, ustalając cenę gruntu należy także uwzględnić zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co pozwoli ocenić atuty działki pod względem uwarunkowań gospodarczych, ale także ich dostępności pod względem formalno – prawnym.

Poza wyżej wymienionymi czynnikami wpływającymi na wartość rynkową nieruchomości, nie należy zapominać o uwarunkowaniach administracyjnych i politycznych. Wśród determinantów o charakterze administracyjnym, uwzględnia się podział administracyjny terenu, określenie właściciela nieruchomości, ale również jej sąsiedztwa. Położenie administracyjne oraz własność gruntu mogą mieć znaczenie w sytuacji, gdy dany grunt leży w posiadaniu jednostki samorządu terytorialnego, których właścicielem jest Skarb Państwa. W pewnych sytuacjach wykup takich nieruchomości musi się odbyć na specjalnie określonych warunkach, np. w drodze przetargu. W takiej sytuacji zainteresowany kupnem składa ofertę, w której samodzielnie określa cenę, a oferta najbliższa wymaganiom określonym w przetargu wygrywa. Na podstawie przepisów szczególnych, w niektórych przypadkach wykupienie nieruchomości od jednostki samorządu terytorialnego może się tez odbyć na preferencyjnych warunkach. Jeśli zaś chodzi o sąsiedztwo wycenianego gruntu, to jego wpływ na cenę jest zróżnicowany pod względem rodzaju nieruchomości. Inne czynniki wpłyną na korzystną ocenę otoczenia nieruchomości przeznaczonej do uprawiania warzyw, inne dla przeznaczonej pod budowę fabryki czy pod postawienie domu jednorodzinnego. W pierwszym przypadku cenniejsza jest nieruchomość położona w obszarze o mniejszym zanieczyszczeniu środowiska, w drugim grunty położone w niewielkiej odległości od głównych szlaków komunikacyjnych, np. autostrad, a w ostatnim odległość od szkół, przychodni czy sklepów.

Poprzez uwarunkowania polityczne rozumieć należy sytuację polityczną kraju, stabilność i bezpieczeństwo. W krajach, w których te czynniki są zachwiane i niepewne, ceny gruntów są relatywnie niskie, ze względu na nich małą atrakcyjność.