Wartość rynkowa i cena nieruchomości nie zawsze się ze sobą pokrywają. Dlaczego? Kluczowe jest tu zrozumienie obu tych pojęć.

Wartość rynkowa nieruchomości jest najbardziej prawdopodobną jej ceną, ustalaną przy uwzględnieniu kilku podstawowych założeń, takich jak:

• niezależność stron zawierających umowę
• świadomość czynników, wpływających na wartość nieruchomości
• racjonalność oceny wartości
• dobrowolność zawarcia umowy

Wartość rynkową nieruchomości kształtują następujące czynniki:

1. Fizyczne i środowiskowe

Przez czynniki fizyczne i środowiskowe rozumiemy wielkość oraz kształt nieruchomości (czy to działki budowlanej, czy mieszkania), nasłonecznienie, funkcjonalność, wiek budynku oraz jego zużycie, rodzaj wykorzystanych materiałów budowlanych i wybranych rozwiązań konstrukcyjnych, szeroko pojętą lokalizację nieruchomości – sąsiedztwo punktów usługowych, szkół, przedszkoli, terenów zielonych oraz rzecz bardzo istotną – obecność lub brak dróg dojazdowych.

2. Ekonomiczne

Do czynników ekonomicznych zaliczamy stosunek popytu do podaży, poziom inflacji, wysokość stóp procentowych, ilość zawieranych transakcji, poziom zamożności społeczeństwa (stopa oszczędności), wysokość bezrobocia.

3. Prawne i polityczne

Wśród czynników prawnych, mających wpływ na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości znajdują się, między innymi: miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, standardy ochrony środowiska, wysokość kosztów transakcyjnych.

Bardzo istotny jest także udział państwa w kreowaniu popytu i podaży poprzez wprowadzanie specjalnych programów budowy bądź pomocy w zakupie mieszkań. Wpływ polityki na kształtowanie się rynku nieruchomości obejmuje także działania rewitalizacji przestrzeni miejskiej, inwestycje w infrastrukturę publiczną oraz regulacje podatkowe dotyczące kwestii spadkowych, opodatkowania gruntów, etc.

4. Demograficzne

Znaczenie w ustalaniu wartości nieruchomości ma także sytuacja demograficzna kraju oraz wielkość i struktura rodziny. Warto zaznaczyć, że działa to w obie strony – istniejąca sytuacja mieszkaniowa ma bowiem bardzo istotny wpływ na demografię (dzietność).

5. Trendy społeczne i migracyjne

Pod hasłem trendów społecznych rozumiemy przede wszystkim modę na określone lokalizacje i rozwiązania architektoniczne.

Dlaczego więc cena nieruchomości nie pokrywa się z ustaloną na podstawie powyższych czynników wartością rynkową? Otóż, bardzo często warunki, dla których ustanowiona zostaje wartość rynkowa, nie zostają spełnione.

Wyobraźmy sobie taką sytuację: potrzebujemy pieniędzy na spłatę zobowiązań, nie mamy czasu na długotrwałe analizowanie sytuacji rynkowej ani negocjowanie umowy. Jesteśmy więc gotowi obniżyć cenę nieruchomości, tak, by transakcja została zawarta jak najszybciej.

Albo – w mieszkaniu, które sprzedajemy spędziliśmy 20 lat naszego życia, tu urodziły się nasze dzieci, tu spędziliśmy wiele pięknych chwil. Trudno oczekiwać od nas racjonalnej oceny wartości nieruchomości, z którą jesteśmy tak silnie związani emocjonalnie. Zgodnie z hipotezą efektu posiadania, właściciel mieszkania często zawyża jego wartość, mając tendencję do „wyceniania” także własnego przywiązania i związanych z nieruchomością wspomnień.

Widzimy więc, że rozbieżności między arbitralnie ustaloną wartością nieruchomości a jej ceną, uzasadnione są różnorodnymi warunkami towarzyszącymi zawieranej transakcji.

Dowiedz się, co wpływa na cenę nieruchomości komercyjnej.