BSFinHull, flickr

Właściciel nieruchomości, której wartość może ulec zmianie na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie musi biernie czekać do jego wejścia w życie, ponieważ przysługują mu środki prawne do wyrażenia swojej opinii i zastrzeżeń. W przypadku jednak, gdy plan zostanie zaakceptowany, a w efekcie spadnie wartość nieruchomości, właściciel może starać się o odszkodowanie. Jeśli jednak wskutek zmian zagospodarowania przestrzennego wartość działki wzrośnie, to gmina może domagać się zapłaty wyrównania jej wartości od właściciela.

W planie zagospodarowania przestrzennego gmina określa przeznaczenie, warunki zabudowy i zagospodarowania, a także umieszczenia na danym terenie inwestycji celu publicznego. Oznacza to, że na mocy podejmowanej przez gminę uchwały prawo właściciela działki budowlanej do rozporządzania nią jest mocno ograniczone. Jednym z założeń planu, który może wpłynąć na wartość nieruchomości jest przeznaczenie pobliskich terenów lub nawet samej nieruchomości pod zabudowę jako drogi publiczne.

W pierwszym przypadku, czyli w sytuacji gdy w pobliżu nieruchomości ma powstać droga szybkiego ruchu, jej cena rynkowa może wyraźnie spaść. Znalezienie nabywcy na działkę pod zabudowę, czyli takiego, który w jakiejś perspektywie czasowej zechce postawić na niej dom może być trudne. Decyzja o budowie domu wynika z chęci zwiększenia dotychczasowego standardu życia, czy to przez powiększenie przestrzeni mieszkalnej, czy przez ucieczkę od miejskiego zgiełku i hałasu. Założenia te zburzy powstająca w pobliżu droga i hałas jej towarzyszący.

Na cenę nieruchomości w sposób istotny wpływa jej lokalizacja, a w tym korzyści jakie użytkownik określonej przestrzeni może uzyskać wykorzystując cechy położenia terenu. Najbardziej wartościowe są działki w centrach miast. Jednak o ile można z dużym prawdopodobieństwem założyć, że w tym obszarze zagospodarowanie przestrzenne nie będzie ulegało gwałtownym zmianom, to już inaczej wygląda sytuacja w dzielnicach mieszkalnych położonych na przedmieściach, które również cieszą się powodzeniem. Wybierając konkretną lokalizację na budowę domu bierze się pod uwagę czynniki takie jak odległość od punktów usługowych, szkól, szpitali, terenów zielonych. Jeśli w wyniku zmian w planie zagospodarowania przestrzennego nie dojdzie do powstania tych punktów lub na przykład las w pobliżu działki zostanie wycięty, może to także wpłynąć na obniżenie jej wartości.

Jeżeli wskutek uchwalenia planu lub jego zmiany wartość nieruchomości ulegnie zmniejszeniu, a właściciel chce ją zbyć, może żądać od gminy wyrównania zapłaty różnicy wartości. Takie rozwiązanie ma na celu ochronę interesów właścicieli działek przed negatywnymi dla nich skutkami związanymi ze zmianami zagospodarowania przestrzennego.

Wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, a właściciel ma prawo do zgłoszenia swojego roszczenia w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania albo jego zmiana zaczęły obowiązywać. Przesłankami powstania roszczenia jest więc:

• obniżenie wartości nieruchomości spowodowane uchwaleniem planu albo jego zmianą,
• zbycie nieruchomości.

Skutkiem zmian planistycznych może być także ograniczenia korzystania z nieruchomości lub nawet brak takiej możliwości. Zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym, jeśli utrudnione jest korzystanie z nieruchomości lub jej części, w sposób w jaki odbywało się to dotychczas lub zgodnie z jej przeznaczeniem, właściciel może żądać od gminy wypłaty odszkodowania za poniesioną rzeczywiście szkodę lub wykupienia nieruchomości lub tej części, z której korzystanie stało się utrudnione lub niemożliwe. Gminna w odpowiedzi na roszczenie może zaoferować nieruchomość zamienną, jednak decyzja o jej przyjęciu należy do właściciela nieruchomości obciążonej. Sytuacja taka może mieć miejsce, jeśli część działki przeznaczonej dotąd na budowlaną została przeznaczona na budowę drogi publicznej, przez co korzystanie z jej pozostałej części jest niemożliwe lub niecelowe.

Jeśli jednak sama działka zostanie w planie zagospodarowania przeznaczona pod budowę drogi, jej odsprzedanie może się okazać dla właściciela niezłym interesem. W tym wypadku jednak wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w planie zagospodarowania. Opłata ta wyrażona jest procentowym stosunkiem do wzrostu wartości nieruchomości i ustala się ją na dzień sprzedaży nieruchomości. Przy czym jej wysokość nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości działki spowodowanej zmianami w planie. Dlatego zbywając nieruchomość na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, należy uwzględnić opłatę planistyczną, do której uiszczenia będzie zobowiązany właściciel nieruchomości, i o którą będą pomniejszone jego faktyczne zyski ze sprzedaży.