Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości jako zabezpieczenie interesów osoby trzeciej, np. zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego udzielonego przez bank. Jest ona ujawniana w księdze wieczystej nieruchomości, a że treść ksiąg jest publiczna i jawna, każdy może to sprawdzić znając jej numer. Można to zrobić we właściwym ze względu na położenie nieruchomości wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, albo przez rejestr internetowy. Informacja ta znajduje się w dziale IV księgi wieczystej. Przy okazji warto spojrzeć również na dział III, ponieważ tam zawarte są informacje na temat ewentualnego zajęcia i wszczęcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Taki zakup również jest możliwy, a sprzedaży dokonuje komornik w trakcie licytacji. Odbywa się to jednak na zupełnie innych zasadach i jest obarczone pewnym ryzykiem.

Właściciel mieszkania obciążonego hipoteką może je sprzedać, ponieważ prawo to dotyczy nieruchomości i przechodzi na każdorazowego jej właściciela. Oznacza to, że nabywca takiego lokalu będzie zobowiązany wobec wierzycieli hipotecznych. Na co powinien zwrócić uwagę nabywca mieszkania hipotecznego?

Poznaj warunki umowy kredytowej

Kiedy poznaliśmy już wysokość hipotek i wierzycieli hipotecznych oraz ustaliliśmy, że nieruchomość nie jest przedmiotem egzekucji komorniczej, należy zapoznać się z warunkami umowy kredytowej. Sprzedający powinien ją udostępnić bez problemu. Jego próba uniknięcia tego kroku powinna być dla kupującego ostrzeżeniem. Sprzedający musi również wystąpić do banku z wnioskiem o wyliczenie kwoty, której uiszczenie spowoduje wygaśnięcie hipoteki, o ile oczywiście umowa kredytowa przewiduje jej wcześniejszą spłatę. Z reguły jest to dopuszczalne, ale czasem bywa niemożliwe w pierwszych 3-5 latach od zakupu, albo jest obciążone dodatkową opłatą. Sprzedający musi również uzyskać od banku promesę, w której ten zobowiąże się do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po zapłaceniu wyliczonej kwoty. Dla kupującego będzie to gwarancja oczyszczenia księgo z roszczenia banku.

Wcześniejsza spłata i wykreślenie hipoteki

Jeśli sprzedający dysponuje środkami na spłacenie hipoteki, może tego dokonać jeszcze przed sprzedażą, i w tym samym czasie wykreślić hipotekę. Najczęściej jednak to właśnie z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży właściciele mieszkań chcą uregulować swoje zobowiązania kredytowe, w takim wypadku wykreślenie hipoteki spoczywać będzie na nowym nabywcy. Po podpisaniu umowy sprzedaży nabywca powinien przelać środki odpowiadające wysokości wyliczonej hipoteki, na rachunek bakowy, który powinien być w takiej promesie wskazany. Nowy właściciel otrzymuje następnie od banku zaświadczenie o całkowitej spłacie należności hipotecznej, które powinien załączyć do wniosku o wykreślenie hipoteki, składanego we właściwym sądzie rejonowym, w wydziale ksiąg wieczystych. Wniosek podlega opłaceniu, a wykreślenie następuje w ciągu kilku tygodni.

Ten sposób jest dla kupującego o tyle bezpieczniejszy, że osobiście spłaca on hipotekę, przelewając pieniądze na konto wskazane w promesie, dzięki czemu ma pewność, że zadłużenie wobec banku zostało spłacone.