To obligacje są najczęstszym źródłem finansowania deweloperów. Od początku 2016 roku wyemitowali oni obligacje na ponad 1 mld złotych. Wg analizy DM Navigator najwięksi deweloperzy w 65 proc. finansują budowę mieszkań właśnie z obligacji.

Dlaczego obligacje?

To dzięki specyfice finansowania obligacyjnego deweloperzy są w stanie sfinansować m.in. zakup gruntu pod budowę i rozpocząć realizację inwestycji bez przedsprzedaży. Takiej możliwości nie ma w przypadku kredytu bankowego.

Deweloper może wziąć kredyt dopiero wówczas, gdy inwestycja jest już w toku. Zazwyczaj wymagane jest, by wykazać się inwestycją zrealizowaną na poziomie ok. 20 proc. Oznacza to, że aby wziąć kredyt trzeba być już w posiadaniu gruntu, projektu, pozwolenia na budowę, jak również posiadać pierwszych klientów w przedsprzedaży. Dodatkowo przepisy prawne przewidują, że pieniądze klientów deweloperzy muszą trzymać na rachunkach powierniczych i mogą z nich korzystać dopiero w ściśle zdefiniowanych fazach inwestycji.

Natomiast pieniądze z obligacji mogą być potraktowane jako długookresowy kredyt bez konkretnego celu. Deweloper może je przeznaczyć na wybrane przez siebie potrzeby. Z tego powodu przysłowiowa „dziura w ziemi” jest przez deweloperów finansowana właśnie z obligacji lub ewentualnie ze środków własnych.

W przypadku wiarygodnego dewelopera mieszkaniowego obligacje to koszt około 4-6 proc. plus Wibor, natomiast średni koszt kredytu deweloperskiego to 2 proc plus Wibor.

Obligacje deweloperskie najczęściej nie są zabezpieczone, gdyż nie ma takiej potrzeby. Inwestorzy bardzo ostrożnie weryfikują kondycję finansową deweloperów, np. wskaźnik ich zadłużenia. Często zdarza się tak, że mają wręcz więcej gotówki na kontach niż wynosi poziom ich zadłużenia. Mimo wszystko obligacje cieszą się dużą popularnością.

Rośnie popularność obligacji

Z raportu DM Navigator wynika, że od początku 2016 roku do końca I kwartału 2017 roku deweloperzy wypuścili na rynek obligacje o łącznej wartości ponad 1 mld zł. Jednocześnie były spłacane obligacje o wartości ok. 450 mln zł, a wraz z końcem 2018 roku mija termin zapadalności obligacji o wartości ponad 1 mld złotych.

W ostatnich lat można zauważyć zmianę charakteru zadłużenia deweloperów – z kredytowego na obligacyjne. W 2014 r. kredyty stanowiły 52,4 proc. zadłużenia deweloperów, natomiast w ostatnim roku ich wartość zmalała do 46,2 proc., na korzyść obligacji. Część deweloperów posiada nawet zerowe saldo kredytów, finansując inwestycje jedynie z obligacji. Emitowane obligacje deweloperzy oferują zarówno inwestorom instytucjonalnym, jak i inwestorom indywidualnym (w mniejszym stopniu).

Z dużej części z kredytów finansowane są projekty komercyjne – w 2016 r. (prawie 40 proc. całkowitej wartości kredytów analizowanych deweloperów). Rzeczywisty udział obligacji w zadłużeniu finansowym deweloperów wynosi około 65 proc.

Na potrzeby raportu przygotowanego przez DM Navigator analizą objęto 13 deweloperów mieszkaniowych, którzy posiadają obligacje wprowadzone na Catalyst o łącznej wartości netto przekraczającej 15 mln zł: Archicom, Atal, Developres, Dom Development, JW Construction, LC Corp, Lokum Deweloper, Marvipol, Murapol, Polnord, Robyg, Ronson Europe NV, Vantage Development. Łączne przychody analizowanych deweloperów w 2016 roku wzrosły o prawie 1,1 mld zł, co daje wzrost o 30,3 proc. w porównaniu do poprzedniego roku).

Z danych GUS wynika, że w 2016 r. polscy deweloperzy oddali do użytku ponad 79 tys. mieszkań (wzrost o 26,7 proc. w stosunku do roku poprzedniego). Wzrosty w 2016 r. były zasługą głównie największych rynków – ponad połowę mieszkań w 2016 roku zbudowano w trzech województwach: mazowieckim, dolnośląskim oraz małopolskim.