Na terenie kraju działa wiele wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, które jako podmioty obracające pieniędzmi, mogą wpaść w finansowe tarapaty. Członkami tych podmiotów są właściciele lokali znajdujących się w ich zasobach. Czy w takim wypadku również na nich spada odpowiedzialność za problemy wspólnoty lub spółdzielni?

Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Określa ona między innymi odpowiedzialność wspólnoty oraz jej członków za zobowiązania. W ustawie tej znajduje się również definicja wspólnoty, zgodnie z którą tworzy ją ogół właścicieli lokali użytkowych oraz mieszkań. Podmiot taki może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, może być również stroną w postępowaniu sądowym. Oznacza to, że przeciwko wspólnocie jej wierzyciel może złożyć pozew, np. o zapłatę.

Odpowiedzialność we wspólnocie

Zgodnie z przepisami ustawy wspólnota odpowiada bez ograniczeń za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Odpowiedzialność ta jest rozszerzona na właścicieli lokali, jednak ma pewne ograniczenia. Właściciel każdego lokalu odpowiada bowiem za zobowiązania wspólnoty proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Ograniczenie to jest swego rodzaju ochroną właścicieli lokali przed nieodpowiedzialnymi decyzjami organów wspólnoty.

Wysokość udziału właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej jest proporcjonalna do powierzchni ich mieszkań. Im większy lokal, tym wyższa jest kwota odpowiedzialności finansowej takiej osoby za długi wspólnoty. Co ważne jednak, wierzyciel, który uzyskał tytuł wykonawczy przeciwko wspólnocie, nie może na jego podstawie dochodzić swoich roszczeń od właścicieli lokali. W takim wypadku dopiero kiedy egzekucja z majątku wspólnoty okaże się bezskuteczna, może on złożyć oddzielny pozew przeciwko właścicielom lokali. Ma jednak prawo pozwać od razu wspólnotę i właścicieli, z tym, że musi to zrobić w ramach jednego powództwa, na podstawie którego zostanie wydany jeden tytuł wykonawczy nakazujący zapłatę należności zarówno wspólnocie, jak i jej członkom.

Odpowiedzialność w spółdzielni

Zasady funkcjonowania spółdzielni natomiast reguluje ustawa prawo spółdzielcze z dnia 16 września 1982 roku. Tutaj również odpowiedzialność jej członków jest ograniczona. Ustaw ta była wielokrotnie nowelizowana, a zgodnie z jej obecnym brzmieniem członek spółdzielni ponosi odpowiedzialność za długi spółdzielni wyłącznie do wysokości zadeklarowanych udziałów. W aktualnym stanie prawnym nowi członkowie spółdzielni nie mają jednak obowiązku wnoszenia udziałów, ich odpowiedzialność więc w takim wypadku nie istnieje.