Monitorowanie stanu rynku mieszkaniowego oraz prognozowanie tego, co się z nim stanie, jest utrudnione przez to, iż ściera się na nim tak dużo sprzecznych interesów. Jednym grupom zależy na spadkach (np. klientom), innym na wzrostach lub przynajmniej utrzymaniu cen (np. deweloperzy lub inwestorzy). Stąd w obiegu pojawia się wiele sprzecznych opinii, a nawet raportów, prognozujących odmienne scenariusze. Tym razem na warsztat weźmiemy scenariusz negatywny.

Jeszcze nie przebrzmiały echa prognoz opublikowanych przez PKO BP, które mówiły o spadku cen mieszkań nawet o 15% do końca 2020, a w mediach pojawiła się kolejna publikacja ekspercka o negatywnym wydźwięku. Tym razem analizę spodziewanej przyszłości przeprowadził Emmerson Evaluation, czyli firma dostarczająca usługi z zakresu wyceny nieruchomości.

W publikacji “Evaluer Index. Rynek mieszkaniowy w Polsce 2020” znajduje się m.in. rozdział poświęcony prognozom na najbliższą przyszłość. Autorzy analizy zauważają, iż bieżący rok rozpoczął się bardzo optymistycznie, zdecydowaną kontynuacją hossy na rynku nieruchomości. Jednak epidemia COVID-19 zatrzymała dominujące trendy, a obecnie obserwuje się nawet ich odwrócenie, które może się okazać początkiem bardziej trwałego pogorszenia sytuacji.

Eksperci z Emmerson Evaluation dopuszczają roczne korekty na poziomie do -7% od cen obecnych. Oznaczałoby to, iż do końca bessy, czyli do roku 2022/2023, ceny mieszkań spadłyby nawet o 20% względem stawek, które notowano w szczycie hossy lat 2019 i 2020.

Wśród czynników, które mogą spowodować kilkuletnią bessę na rynku mieszkaniowym, analitycy wskazują:

1. Zmniejszenie dostępności kredytów mieszkaniowych. Banki stają się coraz ostrożniejsze i stawiają klientom coraz większe wymagania, jeśli chodzi o zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Kwestionowana jest stabilność zatrudniania lub działania B2B w niektórych branża oraz, co najważniejsze, podnoszony jest minimalny wkład własny. W niektórych bankach jest to już 30% wartości nabywanego mieszkania. To spora kwota, która dla wielu osób planujących zakup okaże się przeszkodą nie do pokonania.
2. Pogorszenie koniunktury gospodarczej. Pandemia koronawirusa wyhamowała gospodarkę, a niektóre jej sektory wtrąciła w recesję. W wielu przedsiębiorstwach zmniejszane są wynagrodzenia oraz redukowane etaty. Powoduje to nie tylko problemy finansowe, ale też niepewność u tych, których skutki pandemii nie dotknęły. Efektem jest mniejsza skłonność do zadłużania się i dokonywania tak dużych zakupów jak mieszkanie.
3. Wzrost zainteresowania działkami i domami. Epidemia uświadomiła wielu osobom, że w niektórych sytuacjach posiadanie własnego domu to ogromna wygoda. Dlatego obecnie obserwuje się malejące zainteresowanie mieszkaniami, które odbywa się na rzecz rosnącego zainteresowania działkami budowlanymi, rekreacyjnymi, jak też gotowymi domami w lokalizacjach podmiejskich,
4. Spadek cen najmu. Drastyczne zmniejszenie ruchu turystycznego wskutek pandemii spowodowało zapaść na rynku najmu krótkoterminowego. Mieszkania te trafiły na rynek najmu długoterminowego, co z kolei wywołało spadek stawek najmu. Długofalowym skutkiem tych zmian może być wyprzedawanie przez inwestorów takich mieszkań, gdy się okaże, iż przestały być rentowne.

Początkowo spadki cen obserwowane będą głównie na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym deweloperzy poradzą sobie z obniżeniem wartości lokali, dorzucając do nich gratis dodatkowe oferty, takie jak chociażby miejsca postojowe czy komórki lokatorskie. Jednak po jakimś czasie także wśród nowych lokali trend spadkowy zacznie być widoczny. Spowoduje to zmniejszenie liczby realizowanych inwestycji, to z kolei przełoży się na mniejszą podaż mieszkań i efektem będzie nowy cykl koniunkturalny, czyli wzrost cen wywołany przewagą popytu nad podażą.

Eksperci z Emmerson Evaluation spodziewają się, że odbicie na rynku mieszkaniowym nastąpić może za 2-3 lata.