Nie trzeba specjalnie interesować się tematem nieruchomości, żeby od czasu do czasu trafić w sieci na artykuły i wpisy pomstujące nad stanem polskiej mieszkaniówki. Odmalowuje się w nich dosyć opłakany obraz dzikiego kapitalizmu – standardy są coraz niższe, a ceny coraz wyższe. Oczywiście ocena sytuacji zależy od punktu widzenia. Narzekają ci, którzy chcą kupić mieszkanie na własny użytek i widzą, że ceny rosną dużo szybciej niż ich zarobki. Nie narzekają inwestorzy, lokujący w mieszkaniach coraz większą część wolnych środków.

Eldorado na polskim rynku nieruchomości trwa już dwie dekady, z przerwą na korektę wywołaną kryzysem z 2008 roku. Wtedy to zabrzmiało gospodarcze “sprawdzam” i okazało się, że wartość mieszkań w Polsce była znacznie przeszacowana. Gdy rozpoczęła się pandemia, spodziewano się, iż będzie to kolejny okres bessy. Jednak po chwilowym zastoju, rynek nieruchomości znowu ruszył pełną parą do przodu i obecnie o kryzysie nie ma mowy – rosną ceny, banki udzielają coraz więcej kredytów, zainteresowanie mieszkaniami jest coraz większe.

Tak świetna koniunktura na pewno cieszy tych, dla których nieruchomości są narzędziem inwestycyjnym lub środowiskiem pracy. Jednak dla szarego Kowalskiego oznacza ona problem, ponieważ kupienie własnego lokum mieszkalnego staje się coraz większym wyzwaniem. Nie licząc Luksemburgu, w 2020 roku Polska była liderem wzrostów cen mieszkań w Europie. W zarobkach takiej hossy nie było widać, więc zaczyna powstawać coraz większa luka między zdolnościami nabywczymi przeciętnego Polaka, a realnymi cenami mieszkań.

To nie koniec problemów z polskim rynkiem nieruchomości mieszkaniowych. Krytycy wskazują też na to, że wraz ze wzrostem cen spadają standardy. Nie dotyczy to najbardziej lukratywnych inwestycji, wypełnionych nowoczesnymi rozwiązaniami i luksusowymi udogodnieniami. Mowa o segmencie średniego i niższego standardu. Deweloperzy bardzo kreatywnie podchodzą do kwestii minimalnego metrażu. Mimo że, zgodnie z prawem budowlanym, mieszkanie nie może być mniejsze 25 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, na rynku bez problemu można kupić mikro-, a nawet nanokawalerki ściśnięte na kilkunastu lub kilku metrach. Są po prostu sprzedawane jako lokale użytkowe.

Chcącemu nie dzieje się krzywda, można powiedzieć patrząc na podaż takich lokali. Jednak powstaje pytanie, czy w przypadku takiego towaru, jakim jest mieszkanie, czyli służącemu zaspokojeniu podstawowych życiowych potrzeb, rzeczywiście wolnorynkowe zasady nie czynią krzywdy? Niskie standardy i ciasnota dotyczą nie tylko metrażu, ale też rozmieszczenia budynków. W dobrych lokalizacjach deweloperzy potrafią nowe budynki ściskać ze sobą tak ciasno, że jeszcze niedawno wydawałoby się to absurdem. A teraz to już standard – kupujesz nowoczesny apartament z widokiem na kuchnię sąsiada.

Kolejny kielich goryczy wylewa się na rynek wynajmu. Jeszcze niedawno w głównych ośrodkach popyt był tak duży, że właściciele lokali mogli oferować mieszkania o absurdalnie niskim standardzie. W sieci co jakiś czas pojawiały się zdjęcia takich “perełek”, w stylu kuchni połączonej z ubikacją. Lecz akurat tutaj ostatnio dochodzi do zmiany sytuacji – zapotrzebowanie na najem, pod wpływem pandemii, znacznie spadło, co zmusza landlordów to obniżania cen oraz podnoszenia standardów.

Czy polski rynek nieruchomości jest patologiczny? Pod wieloma względami należałoby uznać, że tak. Jednak prawda jest taka, iż nie odbiega od realiów zagranicznych, gdzie również dobra koniunktura powoduje narastanie patologii. Problem dotyczy nawet tak pilnowanych przez rząd rynków jak berliński, który został zdominowany przez fundusze inwestujące w nieruchomości mieszkalne.