W sytuacji upadku spółdzielni mieszkaniowej lokatorzy nie ponoszą odpowiedzialności za jej długi.

Takie stanowisko zajął Prokurator Generalny w skargach nadzwyczajnych od wpisów do hipoteki przymusowej na odłączonych lokalach. Wskazał również, że lokatorzy nie przyczynili się do powstania długów spółdzielni.

Skargi kierowane przez PK do Sądu Najwyższego dotyczyły orzeczeń Sądu Okręgowego w Koszalinie i Sądu Rejonowego w Kołobrzegu. Prokurator zaznaczył, że w orzeczeniach tych dokonano błędnej wykładni przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych, co spowodowało, że prawa właścicieli lokali zostały naruszone, a sami właściciele pokrzywdzeni.

Na podstawie wyroków tych sądów w księdze wieczystej nieruchomości należącej do uczestników postępowania wpisano hipoteki kaucyjne na łączną kwotę ponad 27 milionów zł. W skargach, których złożono 17, Prokurator wskazał, że do sytuacji tej doszło – “W związku z przekształceniem z mocy ustawy przysługującego im spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu w prawo własności przy sprzedaży upadłej spółdzielni, której grunty obciążone były hipoteką”.

Sprawa upadłej kołobrzeskiej spółdzielni została rozsławiona w mediach prawniczych, a zaczęła się w 2002 roku. Jej szczegóły przywołał PK w swoich skargach – “W lipcu 2002 r. w związku z prawomocnym nakazem zapłaty doszło do wpisania hipoteki przymusowej na nieruchomości należącej do spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu na rzecz jednego z banków – wierzyciela spółdzielni mieszkaniowej. Na mocy w 2008 r. bank zbył zabezpieczoną hipotecznie wierzytelność na rzecz podmiotu z Liechtensteinu, w związku z czym w maju 2009 r. Sąd Rejonowy w Kołobrzegu na wniosek nabywcy wpisał spółkę do księgi wieczystej jako wierzyciela”.

W 2012 roku syndyk dokonał sprzedaży upadłej spółdzielni, wraz z jej udziałem w nieruchomości. Przy czym udział ten obciążony był ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci spółdzielczych własnościowych praw do kilkudziesięciu lokali. Syndyk podczas sprzedaży oświadczył, że spółdzielnia jest wolna od obciążeń. W efekcie doszło do wykreślenia z księgi wieczystej macierzystej i ksiąg wieczystych lokalowych hipoteki.

Kilka lat później spółka z Lichtenstein złożyła do sądu rejonowego w Kołobrzegu wnioski o dokonanie wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej na odłączonych nieruchomościach. Wniosek uzasadniony był przekształceniem z mocy prawa na podstawie umowy zawartej przez syndyka z nabywcą przedsiębiorstwa, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność nieruchomości lokalowej położonej na nieruchomości obciążonej hipoteką. Hipoteka ta obciążyła więc lokale wyodrębnione, dla których założono nowe księgi wieczyste.

Na tej podstawie dokonano wpisów hipotek na łączną kwotę ponad 27 mln złotych w księgach wieczystych lokali. Mimo, iż ich właściciele domagali się wykreślenia hipotek, to kolejne sądy orzekały na ich niekorzyść. Po uprawomocnieniu się postanowień sądów, spółka złożyła pozwy przeciwko właścicielom lokali domagając się spłaty ustanowionych hipotek. Postępowania te jeszcze się nie zakończyły.

PK w swoich skargach wskazał jednak, iż sądy przyjęły błędną wykładnię prawa, a także nie wzięły pod uwagę orzecznictwa Sądu Najwyższego z okresu ostatnich dwóch lat, ukształtowanego między innymi na sprawie upadłej kołobrzeskiej spółdzielni, które to potwierdza stanowisko wskazane w skargach.