Operat szacunkowy to podstawa do otrzymania kredytu hipotecznego w banku. To od opinii rzeczoznawcy zależy, jakiej kwoty kredytu może udzielić nam bank oraz ile wkładu własnego musimy wnieść. Co można zrobić, jeśli nieruchomość zostanie wyceniona zbyt nisko?

Wartość nieruchomości to podstawa zabezpieczenia dla banku. W przypadku skrajnych problemów ze spłatą zobowiązania musi mieć możliwość jej sprzedania i odzyskania swoich pieniędzy.

Jednak od 2013 roku banki nie mogą już finansować 100% wartości nieruchomości. Aby ograniczyć ryzyko, kredytobiorca wraz z bankiem musi złożyć się na zakup domu lub mieszkania.

Ważnym wskaźnikiem jest LTV (Loan to Value), czyli stosunek kwoty kredytu hipotecznego do wartości zabezpieczenia. Według Rekomendacji KNF nie powinien on przekraczać 20% albo 10%, gdy zostanie wykupione ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to dokument, który potwierdza wartość przedmiotu kredytowania. Rzeczoznawca majątkowy na podstawie jej lokalizacji, stanu technicznego, a także cen podobnych nieruchomości w okolicy sprawdza, ile dana nieruchomość jest warta. Co ważne, ta suma nie musi równać się cenie sprzedaży i to często rodzi problemy.

Operat szacunkowy może sporządzić tylko rzeczoznawca, który ma uprawnienia nadane przez ministra rozwoju, pracy i technologii. Jego nazwisko powinno się także znajdować w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych.

Ważne jest, że operat jest dokumentem urzędowym, a rzeczoznawca odpowiada karnie za zawarte w nim informacje. Jego sporządzenie kosztuje kilkaset złotych.

Co zrobić, gdy operat będzie niekorzystny?

Kiedy rzeczoznawca wyceni wartość nieruchomości dużo niżej niż wynosi cena, za którą jest ona sprzedawana, to możemy mieć problem z uzyskaniem kredytu. Załóżmy, że mieszkanie kupujemy za 300 tys. zł, a rzeczoznawca wyceni je na 250 tys. zł. Jeśli dołożymy do tego wymagany 20-procentowy wkład własny, to może się okazać, że kwota kredytu wyniesie 200 tys. zł. 50 tys. zł sfinansujemy ze środków własnych, ale i tak nie starczy na to, aby zapłacić sprzedającemu.

W takiej sytuacji najlepiej jest zamówić operat u innego rzeczoznawcy i porównać różnice. Jeżeli opinie znacząco się różnią, to trzeba wskazać pierwszemu rzeczoznawcy, gdzie być może popełnił błąd i podeprzeć się nowym operatem.

Warto jednak pamiętać, że bank może zaakceptować nową wycenę, ale wcale nie musi. Część instytucji akceptuje bowiem tylko operaty, które sporządzają rzeczoznawcy na stałe z nimi współpracujący.

Jeśli wciąż nie uda nam się rozwiązać tej sprawy, to można wybrać ścieżkę formalną. Trzeba podważyć operat i odwołać się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Na tej podstawie Komisja przeprowadzi postępowanie wyjaśniające. Jest to jednak proces dla cierpliwych, bo Komisja ma aż dwa miesiące na rozpatrzenie wniosku. Jeśli wyjdzie na to, że mieliśmy rację, to i tak trzeba będzie zamówić nowy operat by potwierdzić prawidłową wycenę.