Określenie granicy pomiędzy częścią prywatną lokatora a częścią wspólną w bloku mieszkalnym jest kwestią dość istotną. Czasem bywa tak, że jeżeli nie jest ona jasno określona, trzeba się wówczas posiłkować orzecznictwem sądów.

Z takimi problemami borykają się osoby, które zdecydowały się na zamieszkanie w domu wielorodzinnym. Ma ono oprócz zalet również kilka wad. Jedną z nich jest brak możliwości autorytarnego zarządzania zamieszkiwaną nieruchomością. Zgodnie z przepisami część wspólną nieruchomości stanowią grunty, na której jest ona postawiona oraz jej część, która nie jest przeznaczona do indywidualnego użytku lokatorów. Zdarza się, że definicja zawarta w ustawie jest niewystarczająca. Często trzeba się posiłkować orzecznictwem sądu, a to nie zawsze jest jednoznaczne.

Czym jest rozgraniczenie?

Dlaczego omawiane rozgraniczenie jest tak istotne? Granica ta określa teren, w który nie ma prawa ingerować zarządca nieruchomości (wspólnota lub spółdzielnia). Wyjątkiem jest przypadek, w którym zachowanie lokatora wpływa negatywnie na komfort życia sąsiadów lub część wspólną nieruchomości. Ten przypadek opisany jest w art. 140 kodeksu cywilnego. Rozgraniczenie jest ważne ze względu na możliwość podejmowania decyzji w remontach oraz odpowiedzialności za awarie.

Jak stanowi orzecznictwo sądów?

W sprawie awarii kwestia przynależności elementów instalacji do części wspólnej wzbudza wiele kontrowersji. Przyjrzyjmy się więc orzecznictwu sądów.

• Wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 19.07.2013 roku – wskazano w nim, że wodomierz zamontowany za zaworem odcinającym wodę jest elementem mieszkania. Na podstawie tego wyroku można określić, że każdy miernik znajdujący się za przyłączem głównym należy do lokalu.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19.05.2006 roku – określa, iż brak odrębnych ciepłomierzy dla każdego lokalu skutkuje tym, iż instalacja CO jest elementem nieruchomości wspólnej.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21.10.2008 roku – określa, że każdą instalację należy w miarę możliwości podzielić na część wspólną i część indywidualną. Jako granicę należy przyjąć miejsce połączenia pionu instalacji z poziomą instalacją zmierzającą w kierunku lokalu.
• Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 19.02.2013 roku – określa to, że przewody kominowe stanowią część wspólną nieruchomości.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 30.05.2014 roku – przy określeniu czy dana instalacja elektryczna należy do części wspólnej czy indywidualnej trzeba uwzględnić czy dana instalacja zasila jeden czy wiele lokali.

Balkony – kość niezgody między lokatorami a zarządcami budynków

Problemy z określeniem omawianej granicy występują również na zewnątrz budynków wielorodzinnych. Nie mowa tu o dachach, rynnach czy elewacjach, lecz mowa tu o balkonach czy loggiach. Zgodnie z orzecznictwem sądów określa się je jako część wspólną, gdyż przemawiają za tym względy estetyczne oraz sprawy ocieplenia budynku. Taki wyrok zapadł przed Sądem Apelacyjnym dnia 12.08.2015 roku. Chodzi tu o to, że to zarządca budynku odpowiada za ocieplenie obiektu, a ze względów estetycznych lepiej by było, by balkony czy loggie pomalowane były jednakowo. W razie konfliktu z zarządcą obiektu warto podeprzeć się wskazanym orzecznictwem.