W 2020 jednym z największych zaskoczeń, mających mieć wpływ na rynek mieszkaniowych, była pandemia COVID-19. Jednak okazało się, że koronawirus wcale nie zdestabilizował mieszkaniówki. Za to pojawiły się inne czynniki działające na koniunkturę. To one, wraz z wciąż nie opanowaną pandemią, mogą kształtować sytuację tej branży w roku bieżącym.

W chwili obecnej analiza danych cenowych z rynku mieszkaniowego pokazuje, że nie ucierpiał on z powodu pandemii. Ceny albo stały w miejscu, albo nieznacznie rosły, chociaż ta ogólna ocena nie jest uniwersalna dla wszystkich ośrodków. Tradycyjnie już najmocniejsze są rynki w dużych miastach, chociaż i tutaj widoczne były korekty w dół, być może spowodowane lekkim przegrzaniem i przeszacowaniem wartości lokali.

Jednym z czynników napędzających koniunkturę w mieszkaniówce są bardzo niskie stopy procentowe. Rada Polityki Pieniężnej konsekwentnie stosuje strategię taniego pieniądza i cięła stopy procentowe, w tym stopę referencyjną, systematycznie, mimo inflacji i głosów sceptyków ostrzegających, iż jest to kierunek na inne, stabilniejsze czasy. Póki co nie widać jednak negatywnych efektów takiego postępowania, a jednym ze skutków jest tak niskie oprocentowanie lokat oraz kredytów, że dużo bardziej opłaca się pożyczyć pieniądze na zakup nieruchomości, niż trzymać je na koncie. Dzięki temu w mieszkania zaczęło inwestować coraz więcej małych, indywidualnych inwestorów, w ten sposób zabezpieczających swoje oszczędności lub próbujących skorzystać na posiadanej zdolności kredytowej.

Członkowie RPP oraz analitycy są zgodni co do tego, że obniżki stóp procentowych na razie nie będzie. Nie można się też jednak spodziewać, iż pieniądz pozostanie tani już na zawsze. Stopy mogą zacząć wędrować w górę za 3-4 lata i to dopiero wtedy zaczną również rosnąć raty zaciągniętych kredytów. Do tego czasu strategia RPP będzie nadal napędzała rynek mieszkaniowy.

Obecność inwestorów indywidualnych może być też zwiększona przez REIT-y – obecnie rząd pracuje nad ramami prawnymi działania takich podmiotów. Będą do spółki inwestujące w mieszkania na wynajem. Udziały w nich będą mogły wykupywać osoby, które nie mają środków wystarczających do zakupu całego mieszkania. Niezależnie od tego na polskim rynku mieszkaniowym rośnie aktywność funduszy inwestycyjnych, hurtowo skupujących lokale mieszkalne. Ta część popytu istotna jest jednak jedynie w największych ośrodkach, ponieważ na nich – jako na najbardziej rentownych i stabilnych – jest skupione zainteresowanie funduszy.

Wśród czynników, które mogą ostudzić temperaturę w mieszkaniówce warto wymienić dwa: jeden to orzeczenie Sadu Najwyższego w sprawie kredytów frankowych, a drugi to ewentualne wprowadzenie podatku katastralnego.

Orzeczenie SN (które ma być ogłoszone 11 maja) może mocno wpłynąć na sytuację banków, ponieważ być może zmusi je do przewalutowania kredytów frankowych na niekorzystnych zasadach. Analitycy spekulują, że obecne odblokowanie akcji kredytowej ma na celu m.in. gromadzenie rezerw niezbędnych w razie konieczności podpisywania ugód z klientami frankowymi.

Podatek katastralny z kolei to szeroko dyskutowane możliwe obciążenie fiskalne dotyczące nieruchomości. W uproszczeniu oznacza nałożenie podatku zależnego od wartości danego lokalu. W praktyce rozważane są bardziej złożone, progresywne modele daniny, mające na celu zniechęcanie do spekulowania mieszkaniami i traktowania ich jako instrumentu inwestycyjnego.

Przeczytaj więcej -> Co wpływa na rynek mieszkaniowy w 2021 roku