Ostatnie dwa lata na rynku mieszkaniowym zaskoczyły nie tylko osoby postronne, ale też analityków. Mimo spodziewanej dekoniunktury wywołanej pandemią, ceny mieszkań nieustannie rosną. Do tego teraz doszedł nowy problem – popyt jest coraz większy, a podaż coraz mniejsza. Czy to oznacza dalszy wzrost stawek? I czy taki scenariusz doprowadzi do napompowania bańki w mieszkaniówce?

Wśród osób komentujących rynek mieszkaniowych dominują dwa typy: optymiści, twierdzący, że na nieruchomościach nie można stracić, bo zawsze zyskują na wartości, oraz katastrofiści, nieustannie wieszczący, iż na rynku napompowana jest bańka spekulacyjna, które niebawem pęknie i ceny polecą w dół. W tym sporze pandemia dała dodatkowe argumenty optymistom. Mimo lockdownu i siłowego przyhamowania gospodarki, ceny mieszkań nie spadły. Stanęły na chwilę, po czym ponownie zaczęły rosnąć.

Obecnie obserwuje się rekordową koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Klienci ponownie ruszyli po kredyty hipoteczne – statystyki zainteresowania takimi pożyczkami pobiły rekordy. Jednak, co może być istotne, pośrednicy donoszą, iż bardzo wielu klientów dostaje od banków decyzję odmowną. Przyczyną jest podobno ostrożne podejście banków do obecnej wyceny mieszkań – uważają, iż są one przeszacowane.

Niezależnie jednak od klientów wspierających się kredytem, mieszkania nadal kupuje dużo osób dysponujących zapasem gotówki. W ten sposób zabezpieczają swoje oszczędności przed inflacją (ochrony tej nie dają symbolicznie oprocentowane lokaty oszczędnościowe). Do gry wkroczyli także inwestorzy instytucjonalni – polskie oraz zagraniczne fundusze i firmy, wykupujące hurtem całe bloki, z przeznaczeniem pod wynajem.

Jednocześnie przeciętny Kowalski, po doświadczeniach czasu lockdownu, nabrał ochoty na więcej przestrzeni. Wzrosło więc zainteresowanie działkami budowlanymi i domami – w końcu nie ma to jak posiadać własny kawałek ogrodu, szczególnie w czasach, gdy przemieszczanie się na zewnątrz, w miejscach publicznych jest ograniczone.

Tak w skrócie wygląda bieżąca sytuacja w mieszkaniówce.

Do tego wszystkiego zaczął dołączać czynnik niewystarczającej podaży. Co prawda deweloperzy dwoją się i troją, oddając do użytku rekordowe liczby lokali, jednak nawet to nie jest w stanie zaspokoić wciąż rosnącego popytu. Efekt jest taki, że w głównych ośrodkach najbardziej chodliwe mieszkania, czyli np. 2 pokojowe, są praktycznie niedostępne. Sprzedają się “na pniu”, i to zazwyczaj za gotówkę, co eliminuje z rynku klientów kredytowych, potrzebujących więcej czasu na przygotowanie się do transakcji.

Równocześnie coraz więcej pośredników mówi o słabnącej podaży na rynku wtórnym. Być może jest to spowodowane tym, że właściciele mieszkań boją się utraty wartości przez pieniądz i w takiej sytuacji wolę nie spieniężać majątku.

Za niska podaż dotyczy również gruntów, w tym działek budowlanych. Coraz więcej osób chce mieszkać na własnej działce, we własnym domu. Jednak jest niedobór takich gruntów.

Te wszystkie czynniki powodują, że ceny nadal rosną. Popyt jest wyższy niż podaż i część ekspertów uważa, iż zaczyna to wytwarzać niebezpieczną sytuację. Efektem może być napompowanie bańki cenowej i późniejsze jej pęknięcie, które spowoduje duże zamieszanie na rynku i problemy finansowe osób inwestujących w mieszkania lub zbytnio zadłużonych przy zakupie lokum na własny użytek.

Jest to prawdopodobny scenariusz, chociaż nie sposób przewidzieć, czy się zrealizuje. Równie dobrze koniunktura może nadal trwać, tym bardziej, iż coraz więcej zagranicznych podmiotów jest zainteresowanych inwestowaniem w polskie mieszkania, a z kolei rząd szykuje program ułatwiający zaciągnięcie kredytu hipotecznego (poprzez zagwarantowanie wkładu własnego tym, którzy go nie mają).