To, co w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy dzieje się na rynku mieszkaniowym zaskoczyło większość analityków. Nie dość, że nie doszło do spodziewanego załamania cen wywołanego pandemią (a wręcz odwrotnie – ceny wciąż rosną), to jeszcze doszło do istotnej zmiany struktury grupy klientów. Ubyło osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby, za to na ich miejsce wskoczyli inwestorzy. Tak to przynajmniej wygląda w danych zebranych przez portal Gumtree.

Zły czas na zakup mieszkania

Z perspektywy zwykłego Kowalskiego pandemia okazała się złym czasem na nabycie lokalu mieszkalnego. Przyczyn jest kilka:

• ograniczona możliwość zapoznania się z ofertą. Pod obostrzeniami nakazującymi dystans społeczny praca biur sprzedaży deweloperów oraz pośredników w obrocie nieruchomościami niemal całkowicie przeniosła się do internetu oraz na telefon. Zdalnie zdecydowanie trudniej wybrać wymarzoną nieruchomość.
• wzrost cen. Pandemia, o czym już wspomnieliśmy, nie wywołała spadku cen, a wręcz odwrotnie – ich wzrost. Ceny rosną nieprzerwanie od kilku lat, a w ostatnim okresie wzrost ten nawet przyspieszył. Nie zachęca to do dokonywania zakupów na własne potrzeby, ponieważ taki klient zazwyczaj dysponuje określonym, nieprzekraczalnym budżetem.
• niepewna sytuacja. To, że pandemia nie uderzyła w mieszkaniówkę, nie oznacza wcale, iż była neutralna dla całej gospodarki. Co prawda niektóre jej sektory zyskały (np. cały ecommerce), lecz wiele ucierpiało. Istotna jest też niepewność – globalna epidemia COVID-19 to było coś nowego i nikt tak naprawdę nie wiedział, jak się to odbije na gospodarce. Dlatego wiele osób zrezygnowało z planowanych zakupów, obawiając się zmniejszenia zarobków lub nawet utraty pracy.
• brak dostępu do kredytu. W trakcie pandemii banki stały się bardziej ostrożne. W pewnym momencie z trudem można było znaleźć ofertę kredytu na mieszkanie z wkładem własnym niższym niż 20%. Do tego dużo restrykcyjniej była przeprowadzana ocena zdolności kredytowej. To sprawiło, że wiele osób planujących zakup lokalu mieszkalnego musiało odłożyć swoje plany na później.

Opisane powyżej czynniki przełożyły się na odpływ z rynku klientów chcących kupić mieszkanie na własne potrzeby. Lecz nie spowodowało to tąpnięcia w popycie, ponieważ na miejsce Kowalskich pojawili się inwestorzy. Ich z kolei motywują następujące czynniki:

• niskie oprocentowanie lokat. Luźna polityka pieniężna rządu przekłada się na rekordowo niskie oprocentowanie lokat oszczędnościowych. Obecnie jest ono symboliczne i w najmniejszym stopniu nie chroni od strat wywołanych wysoką inflacją. Osoby posiadające oszczędności zaczęły więc szukać alternatywnego, łatwego sposobu na lokowanie środków – zwrócili się w kierunku mieszkaniówki.
• niskie oprocentowanie kredytów. Z przyczyn tych samych co powyżej, czyli z powodu niskich stóp procentowych, kredyt jest wyjątkowo tani. Dlatego jeśli ktoś posiada zdolność kredytową, kupuje za pożyczone pieniądze mieszkania, z perspektywą odsprzedania ich z zyskiem.
• rosnące ceny mieszkań. Przy obecnym tempie wzrostu cen, mieszkania dają zarobić szybko i dużo. Czasami wystarczy zakupić lokal od dewelopera i poczekać pół roku, żeby odnotować zysk rzędu 5-6%, co jest bardzo dobrą wartością.

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym nie jest korzystna. Popyt jest napędzany przez inwestorów, a rosnące ceny eliminują z rynku kolejne osoby chcące zapewnić sobie dach nad głową. Prawdopodobnie wyhamowanie tych tendencji będzie możliwe dopiero wtedy, gdy Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na podniesienie stóp procentowych, co odciągnie kapitał w kierunku lokat, zniechęci do zaciągania kredytów w celach inwestycyjnych, a tym samy ochłodzi nieco przegrzany rynek mieszkań.