Na rynku nieruchomości panuje powszechna opinia, że ceny mieszkań rosną. Potwierdza to raport dotyczący cen nieruchomości w I kwartale 2021, który opublikował Narodowy Bank Polski. Przeanalizowano w nim ceny transakcyjne za metr kwadratowy w 17 polskich miastach, zarówno mieszkań z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Okazuje się jednak, że wzrost cen wcale nie dotyczy największych miast.

W Polsce powstaje dużo nowych osiedli mieszkaniowych, deweloperzy podnoszą ceny, a mimo to wciąż nie odnotowują spadku popytu. Dane pokazują, że średnie ceny transakcyjne za metr kwadratowy jeszcze nigdy nie były tak wysokie. W 7 największych polskich miastach średnia cena za metr kwadratowy wynosi 9 153 zł, natomiast w dziesięciu kolejnych 6 680 zł za mkw. Na rynku pierwotnym średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 3% w porównaniu z IV kwartałem 2020 r., a w porównaniu ze stawkami sprzed roku jest wyższa o 7%. Raport NBP pokazuje, że rekordowe ceny osiągnięto na 13 z 17 analizowanych rynków, natomiast na 7 z nich odnotowano spadek cen transakcyjnych. Jeśli chodzi o rynek pierwotny, spadły ceny mieszkań w Łodzi, Lublinie i Zielonej Górze. Na rynku wtórnym największy spadek cen (-4%) odnotowano w Warszawie, nieco mniejsze w Poznaniu, Łodzi, Rzeszowie i Olsztynie.

Eksperci wskazują na szczególnie ciekawą sytuacją na rynku nieruchomości w Gdyni, gdzie ceny nowych mieszkań dosłownie poszybowały w górę. W porównaniu z poprzednim kwartałem średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Gdyni wzrosła aż o 16% osiągając poziom 9 440 zł. Oznacza to, że za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. trzeba obecnie zapłacić aż o 65 tys. złotych więcej niż jeszcze 3 miesiące temu. Drożej jest tylko w Gdańsku i Warszawie, ale już w Krakowie i Wrocławiu taniej.

Sytuacja cenowa na rynku wtórnym prezentuje się nieco inaczej. W porównaniu z ostatnim kwartałem 2020 r. w kilku największych miastach widać duże wzrosty cen, np. w Szczecinie o 2%, w Krakowie o 3%, a w Lublinie aż o 4%. Z kolei na największym rynku nieruchomości w naszym kraju, czyli w stolicy, po raz pierwszy od 4 lat odnotowano spadki cen transakcyjnych. Eksperci zauważają jednak, że biorąc pod uwagę tzw. indeks hedoniczny, może się okazać, że obniżki cen są tylko pozorne. Wskaźnik ten uwzględnia różnicę w rodzaju sprzedawanych mieszkań. Z analiz NBP wynika, że wartość tego indeksu wzrosła o 1,2% w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku, a to oznacza, że pomimo spadku średniej ceny za metr kwadratowy, wzrosła cena poszczególnych rodzajów mieszkań.

Chociaż w najbliższej przyszłości raczej nie można liczyć na spadek cen nieruchomości, to pojawiają się przesłanki ku temu, że wzrost cen może być nieco wolniejszy. Zapowiedziane przez rząd w ramach „Polskiego Ładu” wsparcie dla kupujących mieszkania, może nieco wyhamować popyt, ponieważ część osób będzie chciała zaczekać z zakupem, aby móc skorzystać z proponowanych rozwiązań (dowiedz się więcej o tym jak “Polski Ład” może wpłynąć na ceny mieszkań). Spodziewana podwyżka stóp procentowych może sprawić, że zakup mieszkania w celu ulokowania kapitału stanie się mniej atrakcyjnym rozwiązaniem. Poza tym spowoduje to, że kredyty hipoteczne będą droższe i trudniej dostępne, a to może przełożyć się na spadek popytu wśród osób kupujących nieruchomość na własny użytek.