Aktywność zagranicznych funduszy inwestycyjnych na polskim rynku mieszkaniowym to jeden z problemów wskazywany przez osoby spoza branży, chcące kupić mieszkanie na własne potrzeby i trafiające na zbyt wygórowane ceny. Co interesujące problem ten zaczynają dostrzegać także osoby pracujące przy nieruchomościach, w tym sami deweloperzy. Skala zagranicznych, hurtowych zakupów w naszej rodzimej mieszkaniówce jeszcze nigdy nie była tak duża i wciąż rośnie. Czy może to zaszkodzić naszemu rynkowi nieruchomości?

Fundusze – niebezpieczne, czy nie?

To dwuznaczne pytanie, ponieważ niemal zawsze tam, gdzie ktoś traci, ktoś inny zyskuje. Jeżeli więc zagraniczny kapitał wykupuje u nas mieszkania, stawia to w niekorzystnej sytuacji przeciętnego Kowalskiego, który całe życie musi ciułać na małe mieszkanie; za to rozkręca koniunkturę i działa na korzyść tych, którzy na obrocie nieruchomościami zarabiają. Tak to wygląda w uproszczeniu, bo w praktyce okazuje się, iż branżowy monolit ma w sobie pęknięcia. Deweloperzy zaczynają mówić o zagrożeniach stwarzanych przez zagraniczne fundusze. W takim tonie wypowiada się chociażby Michał Cebula, wiceprezes zarządu HRE Investments.

Jaka jest skala aktywności zagranicznych funduszy?

Według słów pana Cebuli, w ostatnim czasie na 7 głównych rynkach zagraniczny kapitał kupił hurtowo nawet 20% tego, co zbudowali deweloperzy. Jest to bardzo dużo, jednak jeszcze bardziej istotne jest to, iż wolumen transakcji rośnie. Do deweloperów rzekomo nieustannie trafiają oferenci z propozycjami zakupu, jednak póki co większość ofert jest odrzucana. Do tego podana statystyka jest niepełna, ponieważ nie wszystkie duże zakupy funduszy są ujawniane.

Zmiany w popycie kreowanym przez fundusze pokazują, że właśnie odkryły one polski rynek nieruchomości, a zwłaszcza rynek mieszkaniowy. Notujemy na nim stabilne wzrosty, a od kiedy zaczęła szaleć inflacja, a NBP trzyma stopy procentowe na niemal zerowym poziomie – wzrosty nie dość, że regularne, są też rekordowe. To zachęca fundusze do inwestowania u nas, dając im perspektywę stabilnego zysku, dzięki czemu mogą zabezpieczyć np. środki na przyszłe emerytury swoich udziałowców (duża część tych podmiotów to właśnie fundusze emerytalne, więc pośrednio mieszkania wykupują u nas obywatele bogatych krajów zachodniej Europy lub krajów skandynawskich).

Jakie zagrożenie mogą stworzyć fundusze?

Dla przeciętnego Kowalskiego fundusze już można uznać za zagrożenie. Jeśli mieszka on w jednym z największych polskich miast, być może to właśnie hurtowe zakupy zagranicznego kapitału pozbawiły go szansy na nabycie własnego M. Jeśli mieszka gdzie indziej, i tak odczuwa ich aktywność w postaci jeszcze szybciej rosnących cen.

Według Michała Cebuli z HRE Investments póki co na polskim rynku nieruchomości bańki nie ma, jednak jest ryzyko jej powstania, właśnie przez rosnącą aktywność zagranicznych funduszy. Według wiceprezesa zdrowy dla gospodarki wzrost cen mieszkań wynosi 2-3% powyżej inflacji. Wszystko co ponad to, tworzy zagrożenie przegrzania rynku i bolesnej, gwałtownej korekty.

Duża aktywność funduszy może doprowadzić do tego, że rynek najmu zostanie przez nie zdominowany, tak jak to się już stało w Niemczech, Francji i Anglii. U naszego zachodniego sąsiada, konkretnie w Berlinie, debatuje się obecnie nad projektem wywłaszczenia funduszy, ponieważ uzyskały one tam tak silną pozycję, niemal monopolistyczną, że dyktują ceny wynajmu, przez to windując je do uciążliwego dla Berlińczyków poziomu.

Jednocześnie Cebula zaznacza, iż hurtowa sprzedaż jest dla dewelopera wygodna. Nawet jeśli musi zaproponować nieco niższą cenę (co przy obecnej koniunkturze nie jest regułą), to różnicę zaoszczędzi na marketingu, obsłudze sprzedaży oraz obsłudze posprzedażowej, które to koszty przy indywidualnych klientach są dużo wyższe.

Wiceprezes HRE Investments uważa, że w Polsce pilnie potrzebne są przepisy, które zabezpieczą nas przed ewentualnymi negatywnymi skutkami działania zagranicznych funduszy. Firma sama zaproponowała dwa rozwiązania: opłaty za pustostany oraz oferowanie przez fundusze opcji wynajmu z wykupem.