Sytuacja na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych to kolejny temat, który mocno polaryzuje opinię publiczną. Jedni uważają, że bańki nie ma i nie ma co czekać na spadki cen. Inni z kolei notorycznie udowadniają, iż mieszkaniówka jest już w szczytowym stadium cyklu inwestycji i spekulacji. Do grona tych pierwszych zdecydowanie można zaliczyć analityków PKO BP, który w raporcie “Puls Nieruchomości: Bańka czy nie?” dowodzą, iż wycena mieszkań i domów w naszym kraju jest raczej na adekwatnym poziomie.

Metodyka analizy PKO BP

W odróżnieniu od przerzucania się luźnymi opiniami bez pokrycia w większości internetowych dyskusji, tutaj mamy analizę popartą danymi. Za punkt wyjścia PKO BP przyjmuje analogię tego, co się obecnie dzieje, do okresu z lat 2007/2008, kiedy pękła bańka w mieszkaniówce i rozpoczął się kilkuletni okres spadku cen. To sensowne posunięcie, ponieważ ta analogia jest bardzo często przywoływana przez zwolenników tezy, iż czeka nas bolesna korekta w mieszkaniówce.

PKO BP zestawia ze sobą dane z trzech momentów:

• z roku 2007, jeszcze zanim pękła bańka, a więc mieliśmy do czynienia z najwyższymi cenami;
• z roku 2012, kiedy po trwającej 4 lata korekcie w dół ceny mieszkań osiągnęły w Polsce historyczne dla tego okresu minimum;
• z roku 2021 (konkretnie z pierwszej połowy 2021), czyli są to odczyty z sytuacji bieżącej.

Co zostało porównane?

Analitycy PKO BP zwracają uwagę, że ze wzrostem cen mieszkań mamy do czynienia od 2012 roku, przy czym tempo tego wzrostu zdecydowanie przyspieszyło w 2018, a już rok później przełożyło się to spadającą dostępność mieszkań (wynikającą z coraz gorszej relacji przeciętnego wynagrodzenia do przeciętnej ceny metra kwadratowego). Można jednak uznać, iż trend ten został zrównoważony przez coraz tańsze kredyty – ich efektywne średnie oprocentowanie obecnie znajduje się na poziomie poniżej 3%.

Eksperci banku wskazują, że mimo krytykowanej tak często drożyzny, dostępność mieszkań w Polsce jest nadal większa niż w 2007 roku. Co więcej – jest nawet większa niż w 2012, czyli wtedy, gdy ceny lokali mieszkalnych zaliczyły największy dołek. W praktyce oznacza to, że rodzina przeciętnych Kowalskich może sobie teraz pozwolić na większe mieszkanie niż wtedy lub kredyt będzie mniejszym obciążeniem dla ich domowego budżetu. Wynika to zarówno ze wzrostu wynagrodzeń, jak i rekordowo niskiego oprocentowania hipotek.

W analizie PKO BP zostało też podkreślone, iż obecna sytuacja różni się od tej z lat 2007/2008 nie tylko jeśli spojrzymy na przeciętnego klienta i kredytobiorcę. Również sytuacja instytucji finansowych wydaje się dużo stabilniejsza. Po pierwsze banki wymagają większego wkładu własnego, co korzystnie wpływa na wskaźnik LtV. Po drugie – gospodarstwa domowe dysponują nie tylko wyższymi dochodami, ale też większymi oszczędnościami, co wpływa na ich finansowe bezpieczeństwo.

Niekorzystnie na ceny nieruchomości mieszkaniowych wpływa rosnąca przewaga popytu nad podażą. Jednak według analityków PKO BP rola tego czynnik będzie coraz mniejsza, ponieważ deweloperzy rozpoczęli budowę rekordowej liczby mieszkań, jak też bardzo wysoka jest liczba wniosków o pozwolenie na budowę. To daje podstawę do prognozowania, iż część podażowa rynku zostanie wzmocniona, przez co zmniejszy się presja cenowa – zbyt duża może w końcu doprowadzić do destabilizacji rynku.

Co nas czeka?

PKO BP uważa, iż czeka nas stabilizacja cen. Zgadza się z tym wielu innych ekspertów, jednak można też znaleźć sygnały świadczące o tym, że możliwy jest inny scenariusz. Ostatnio Goldman Sachs zdecydował się na sprzedaż polskiego dewelopera, firmy Robyg. Czy inwestor pozbywałby się kury znoszącej złote jajka w momencie, gdy perspektywy nadal byłyby świetne? Ciekawą wiadomością jest też to, iż Zillow, firma działająca na rynku nieruchomości mieszkaniowych w USA, wycofuje się z inwestowania w mieszkania ze względu na rozczarowujące wyniki z III kwartału 2021. Jak widać więc, za oceanem są symptomy przegrzania rynku mieszkaniowego.