W ramach Polskiego Ładu Ministerstwo Sprawiedliwości planuje wprowadzić przepisy regulujące własność warstwową, dzięki czemu możliwe stałoby się wykorzystanie na przykład terenów znajdujących się nad liniami kolejowymi. Na czym polega własność warstwowa i jakie korzyści mogłyby przynieść regulacje w tym zakresie?

Nieruchomość gruntowa przedstawiana jest pod postacią 3-warstwowej bryły geometrycznej. Obecnie nie ma prawnych możliwości realizowania kilku niezależnych inwestycji jedna nad drugą, ponieważ własność gruntu dotyczy zarówno przestrzeni nad, jak i pod jego powierzchnią. Nie da się, więc wydzielić nieruchomości w oderwaniu od gruntu, a więc nie można ustanowić prawa własności czy użytkowania wieczystego nieruchomości, która nie ma styczności z gruntem. W związku z tym inwestor bez posiadania prawa własności do ziemi, nie wybuduje obiektu. Gdyby istniała prawna możliwość oddzielenia własności zabudowy od własności gruntu, dałoby to wiele możliwości zagospodarowania miejsc, które obecnie są niewykorzystane.

Własność warstwowa polega na tym, że obiekty usytuowane jedne nad drugimi, mogłyby mieć różnych właścicieli. W Polsce było już kilka prób uregulowania własności warstwowej, ale do tej pory takie przepisy nie znalazły się w naszym porządku prawnym. Powoduje to, że nie ma możliwości wznoszenia budynków w oderwaniu od gruntu, czyli na przykład nad tunelem, torami, czy drogą. W Stanach Zjednoczonych i krajach skandynawskich inwestor może kupić działkę znajdującą się nad ziemią, działkę abstrakcyjną, tzw. puste powietrze. Ministerstwo Sprawiedliwości opracowuje regulacje, które sprawią, że w Polsce również będzie to możliwe.

Obecnie prowadzone jest m.in. badanie rynku, które ma wykazać, czy rzeczywiście istnieje potrzeba wprowadzenia w Polsce przepisów o własności warstwowej, a także, w jakim zakresie nowe rozwiązanie oddziaływałoby na obowiązujący system prawny. Projekt nowych regulacji zakłada, że do kodeksu cywilnego wprowadzone zostanie „prawo zabudowy”, które stanowić będzie kolejne ograniczone prawo rzeczowe na cudzej nieruchomości. Na mocy tego prawa będzie można korzystać z gruntu, ale zachowana będzie odrębna własność budynków lub innych urządzeń trwale z gruntem związanych. Prawo to miałoby być ustanawiane na okres od 30 do 100 lat, być dziedziczne i zbywalne.

W krajach, w których już teraz funkcjonuje własność warstwowa, kwestia ta uregulowana jest w różny sposób, przepisy umożliwiają gospodarowanie przestrzenią zlokalizowaną nad lub pod gruntem w różnym zakresie. Przykładowo w Norwegii można ustanowić „trójwymiarową nieruchomość” poprzez podział lub ustanowienie służebności na działce gruntowej. We Francji natomiast właściciel gruntu może zawrzeć z inną osobą umowę na czas określony i na jej podstawie przekazać prawo własności budynku lub przestrzeni znajdującej się nad, lub pod powierzchnią gruntu. Podobne prawo wprowadzone zostało w Finlandii i Szwecji.