Znalezienie nowego mieszkania wiąże się z określeniem swoich możliwości finansowych. Wyznaczamy dopuszczalną dla siebie, maksymalną stawkę i przeglądamy portale nieruchomości. Sugerujemy się ceną, jaką widzimy i zbyt szybko rezygnujemy z danej oferty. Ceny często są zawyżone i podlegają negocjacji. Końcowa stawka może być nawet o kilkanaście procent niższa, więc warto o tym pamiętać, zamiast od razu odpuszczać.

Popyt nad podażą

Ceny nieruchomości wciąż rosną, a wraz z nimi chętnych na zakup mieszkania. Niestety lista dostępnych w sprzedaży lokali jest bardzo okrojona. Dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że mamy do czynienia z ogromnym deficytem mieszkań na polskim rynku.

Czy ceny mieszkań spadną?

Pandemia wirusa COVID-19 doprowadziła do podwyższenia cen mieszkań. Analitycy zapowiadali, że te wrócą do normy w najbliższym czasie, jednak obniżka na rynku zawitała na krótko i kilka miesięcy później ceny znów poszybowały w górę. Analizując oferty deweloperskie wzrost cen wynosi ponad 33 %. W perspektywie rocznej uzyskaliśmy wzrost na poziomie 8,3 %. Co więcej na razie nic nie wskazuje na to, by sytuacja miała ulec zmianie.

W ogłoszeniach można spotkać się z różnymi ofertami. Mimo podobnych parametrów mieszkań dostrzega się znaczną różnicę w cenie. Wydawałoby się, że jest to dozwolone wobec teraźniejszej wartości mieszkań. Jednak jest to tylko cena ofertowa, dlatego sprzedający może uzyskać niższą kwotę, niż wcześniej założył.

Cena ofertowa a transakcyjna

Wartość mieszkania wyznacza koszt odtworzenia takiej samej nieruchomości, o tym samym standardzie, wyposażeniu i lokalizacji. Kwotą odtworzenia jest zakup mieszkania na podstawie cen transakcyjnych, plus koszt wybudowania i jego wyposażenia.

Na cenę ofertową składa się faktyczna kwota, jaką właściciel chce otrzymać i kwota negocjacyjna. Sytuacja na rynku jest korzystna dla sprzedającego. Może on liczyć na większy zysk, ze względu na duże zainteresowanie i możliwości negocjacji. Biorąc to pod uwagę wyznacza wyższą cenę nieruchomości od jej realnej wartości.

Inaczej przedstawia się sytuacja na rynku pierwotnym. Deweloper ustala cenę na podstawie wielu czynników. Wśród nich wylicza się m.in. doświadczenie w tym zakresie, czas na oddanie lokalu, koszt usług budowlanych i reklamowych, marża, jaką chce uzyskać ze sprzedaży. W cenie znajduje się także kwota do negocjacji. Z psychologicznego punktu widzenia jest to dobra strategia, ponieważ klient będzie starał się o rabat i w rezultacie usatysfakcjonuje go dobrze przeprowadzona negocjacja.

Cena transakcyjna oddaje realną wartość nieruchomości

Koszt mieszkań można ze sobą łatwo porównywać na wielu portalach nieruchomościowych. Cena nie odzwierciedla sytuacji na rynku, a stanowi cenę początkową. Kwota pozyskana od nabywcy jest dopiero kwotą transakcyjną, po negocjacjach i zawartą w umowie. Ta cena jest rzeczywistą względem rynkowych, ponieważ ustanawia cenę zaakceptowaną przez obydwie strony.

Ceny na rynku pierwotnym i wtórnym

Ceny transakcyjne zwykle są niższe od ofertowych. Na rynku pierwotnym nie zauważa się szczególnych zmian w zakresie wstępnej wyceny mieszkania, a po negocjacji z kupującym. Dzieje się tak, ponieważ deweloperzy pozyskują więcej zainteresowanych. Popyt na nowe mieszkania powoduje, że kupcy mają ograniczone pole do pertraktacji. Sytuacja jest odwrotna na rynku wtórnym, gdzie możemy liczyć na niższą cenę końcową. Sprzedający z rynku wtórnego wyceniają swoje nieruchomości za wysoko, ponieważ mają nadzieję otrzymać jak najwyższą kwotę od potencjalnego nabywcy. Przez znaczne podwyższenie stawki na rynku wtórnym są większe szanse do wynegocjowania obniżki.

Tagi: ceny mieszkań