Dane z początku 2022 pokazały osłabienie rynku mieszkaniowego w Polsce – zanotowano dużo mniejszy popyt, a jednocześnie wzrost liczby ofert. Można się było spodziewać, iż doprowadzi to do spadku cen, jednak póki co metr kwadratowy mieszkania w większości lokalizacji z miesiąca na miesiąc jest warty coraz więcej. Co wpływa na to, że ceny mieszkań nie spadają?

Chyba najprostszą zależności występującą na każdym rynku, nie tylko mieszkaniowym, jest powiązanie popytu, podaży i ceny. Przy przewadze popytu nad podażą ceny rosną, ponieważ jest więcej chętnych na zakup towaru niż towaru. Z kolei przy przewadze podaży nad popytem zachodzi sytuacja odwrotna – nadmiar towaru na rynku jest coraz trudniejszy do sprzedania, co prowadzi do obniżania cen, w celu przyciągnięcia klientów. Wydaje się, iż obecnie mamy początek takiego trendu w polskiej mieszkaniówce, ponieważ portale z ogłoszeniami nieruchomości odnotowały spadek zainteresowania ofertami sprzedaży, przy jednoczesnym wzroście liczby takich ofert. Jednak póki co nie znalazło to klasycznego odzwierciedlenia w cenach. Co więcej – one nadal rosną. Dlaczego?

Zacznijmy od tego, że rynek nieruchomości reaguje na zmiany z dużym opóźnieniem. Wynika to z kilku czynników, ale głównie chodzi o czas realizowania inwestycji (czas budowy), jak też skalę inwestycji (zakup mieszkania dla przeciętnego Kowalskiego to bardzo duża decyzja finansowa i chociażby nie będzie się on spieszył ze sprzedaniem mieszkania ze stratą, jeśli koniunktura będzie gorsza). Bardzo możliwe więc, iż obecny wzrost cen dzieje się jeszcze “silą rozpędu” i dopiero nadchodzące miesiące przyniosą realizację nowych czynników determinujących stan mieszkaniówki. A jakie to czynniki?

Zacznijmy od tych, które były już obecne przed wybuchem wojny i nasilały się w ostatnim okresie. Tak więc mamy postępujące od października podnoszenie stóp procentowych. To przekłada się na hamowanie akcji kredytowej, tj. coraz trudniej jest o kredyt hipoteczny oraz w coraz niższej kwocie można go uzyskać. Biorąc pod uwagę, że rynek mieszkaniowy napędzany jest kredytem, nie dziwi, że dało to efekt w postaci słabnącego popytu. Druga sprawa to drożejące mieszkania, co najpierw wynikało tylko z rekordowej koniunktury, jednak później zostało utrwalone czynnikami pozapopytowymi – wyższymi cenami wykonawstwa. Coraz droższe są materiały budowlane, praca oraz energia, przez co koszt metra w nowych inwestycjach również idzie w górę.

Już opisana powyżej sytuacja może prowadzić do utrzymania cen mimo słabnącego popytu. Nie możemy jednak zapomnieć, że atak Rosji na Ukrainę wiąże się z powstaniem kolejnych silnych czynników działających na rynek mieszkaniowych. Wraz z początkiem konfliktu dziesiątki i setki tysięcy Ukraińców zaczęło uciekać do Polski, szukając u nas schronienia. To wywindowało popyt na wynajem. O ile jeszcze do niedawna rynek mieszkań na wynajem miewał się średnio, wciąż osłabiony pandemicznymi zmianami w popycie, o tyle pod wpływem fali uchodźców odżył w ciągu zaledwie dwóch tygodni. Wszystkie portale z ogłoszeniami nieruchomości informują o tym, że liczb ofert lokali mieszkalnych na wynajem skurczyła się do minimum – wszystko, co się pojawia, jest momentalnie rozchwytywane.

Należy sobie postawić pytanie, jaki rodzaj popytu i jak trwałego będą generować uchodźcy? Zapotrzebowanie na najem powinno się przełożyć na większą liczbę inwestorów na rynku mieszkaniowym, a więc powinno stymulować sprzedaż, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jednak nie wiemy, ile będzie trwała wojna. Już wycofanie się rosyjskich wojsk z zachodniej Ukrainy zainicjowało falę powrotów Ukraińców do kraju. Powinniśmy pamiętać, że nie jest to dobrowolna emigracja – ci ludzie są tu, ponieważ uciekli przed wojną. Można się spodziewać, iż wyjadą tak szybko, jak będą mogli, aby odbudować swój kraj.

Gorzej sprawa wygląda z materiałami budowlanymi i energią. Ceny były bardzo wysokie już przed wojną, a teraz poszybowały w górę. Ukraina jest np. istotnym producentem stali, a do tego wojna zaburzyła łańcuchy dostaw. To może sprawić, że nawet mimo słabej koniunktury, nie będzie przestrzeni do obniżek cen metra kwadratowego.