Jeszcze niedawno mieszkanie wydawało się dobrem w miarę dostępnym dla przeciętnego Kowalskiego. Oczywiście nie za gotówkę, jednak rekordowo niskie stopy procentowe sprawiły, że niemal każdy pracujący miał sporą zdolność kredytową, a do tego koszt miesięcznej raty kredytu był bardzo niski. Niestety sytuacja uległa szybkiej i diametralnej zmianie. Jak deklaruje Tomasz Narkun w rozmowie w TVN24 – mieszkanie staje się w Polsce towarem luksusowym.

Analityk ocenia, że w ciągu minionych 4 lat ceny mieszkań w niektórych miastach wzrosły nawet o 70%. Do tego zdolność kredytowa bardzo mocno spadła i obecnie nawet osoba samotna, bez dzieci i zobowiązań, za to zarabiająca powyżej średniej krajowej, nie uzyska z banku środków wystarczających na kupienie czegoś więcej niż ciasnej kawalerki w peryferyjnej lokalizacji. Jak donosi BIK liczba kredytów udzielonych w kwietniu 2022 była najniższym wynikiem od grudnia 2017 roku. Obserwujemy więc gwałtowne hamowanie akcji kredytowej i wzrost cen metra kwadratowego lokalu mieszkalnego. Można uznać, iż przesunięcie się własnego mieszkania do obszaru dóbr luksusowych jest światowym trendem, który obecnie zawitał do nas.

Tomasz Narkun prognozuje, że rynek budowlany czekają przynajmniej 2 ciężkie lata. Wynika to z zapaści w popycie, co z kolei jest skutkiem wspomnianej redukcji akcji kredytowej. Na rynku pozostaną praktycznie tylko klienci gotówkowi. Ci jednak nie zrekompensują strat oraz trzeba się liczyć z tym, że ich wolne środki finansowe w końcu ulegną wyczerpaniu. Poza tym powoli, ale jednak stopniowo rośnie opłacalność lokat oraz obligacji, więc prawdopodobnie część pieniędzy zamiast do mieszkaniówki zacznie trafiać do tych instrumentów finansowych.

Czy w związku z tym czeka nas spadek cen? Jest to bardzo prawdopodobne, jednak dotyczy raczej rynku wtórnego, ponieważ rynek pierwotny musi uwzględniać wciąż rosnące koszty budowy. Tomasz Narkun spodziewa się, iż istotne zmiany w trendach cenowych zaczną być widoczne najwcześniej w IV kwartale tego roku.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w ujęciu społecznym nie jest korzystna. Osoby, którym zdolność kredytowa spadła poniżej poziomu pozwalającego na zakup własnego M, zostały wypchnięte na rynek najmu. Tutaj jednak zasób ofert jest zbyt mały, co w chwili obecnej wynika głównie z napływu uchodźców z Ukrainy. Ze względu na zaniedbywaną przez lata państwową politykę mieszkaniową (np. brak sensownego zasobu mieszkań komunalnych) osoby takie znajdują się w trudnej sytuacji, ponieważ nie mają alternatyw. Niektórzy obserwatorzy rynku zwracają też uwagę na inny niekorzystny trend – w ostatnich latach deweloperzy przerzucili się na budowanie inwestycji w podwyższonym standardzie, ponieważ to gwarantuje im maksymalizację zysku. Z tego względu w niektórych miastach oferta lokali w rozsądnej cenie, w średnim standardzie, niemal nie istnieje. Można kupić albo bardzo drogi apartament, albo szukać czegoś na rynku wtórnym.

Licząc na spadek cen mieszkań, należy jednak mieć na uwadze to, co się dzieje na polskich budowach. Z danych udostępnianych przez GUS wynika, że liczba budów rozpoczętych w kwietniu 2022 była niższa o 23,2% rok do roku. Wygląda więc na to, iż deweloperzy zaczynają hamować swoją aktywność. To się przełoży na mniejszą liczbę nowych mieszkań. Spadnie więc podaż, a z tego względu drugi czynnik, czyli również spadający popyt, może nie wywołać redukcji stawek w mieszkaniówce. Realny jest więc scenariusz stagnacji w branży, gdy na rynku wtórnym sprzedaje się niewiele, ponieważ ceny są niezadowalające, a rynek pierwotny nie dostarcza zbyt wielkiej liczby nowych mieszkań. Deweloperzy mają możliwość przeczekania (mowa głównie o dużych podmiotach), ponieważ w ostatnich latach wypracowały spory zysk. Poza tym mogą też zmienić model biznesowy i zacząć część inwestycji przeznaczać na rynek najmu, czyli wejść w segment Private Rented Sector (takie zamiary są już zresztą deklarowane, więc możemy się spodziewać, iż nasz rynek mieszkaniowy zacznie się przekształcać na wzór niemiecki, gdzie własność prywatna nie jest podstawowym sposobem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych).