W cyklicznym “Raporcie o stabilności systemu finansowego” eksperci NBP przyglądają się między innymi rynkowi nieruchomości. Raport opiera się na danych zebranych i udostępnianych do końca kwietnia 2022. Spostrzeżenia, wnioski i prognozy pokrywają się z tym, co od dwóch, trzech miesięcy piszą osoby zajmujące się deweloperką lub pośrednictwem – rynek nieruchomości czekają cięższe czasy i coraz trudniej będzie kupić mieszkanie.

Już w II połowie 2021 odnotowano mniejszą sprzedaż mieszkań, w tym w największych miastach Polski. Jednocześnie ceny nadal rosły (w ujęciu rok do roku tempo wzrostu było dwucyfrowe), co zostało spowodowane wzrostem kosztów budowy – coraz droższe są nie tylko materiały budowlane, ale też robocizna. Duże znaczenie ma odpływ pracowników z Ukrainy, którzy wracają do swojego kraju walczyć z najeźdźcą. To może nie tylko spowodować dalszy wzrost stawek w budowlance, ale nawet doprowadzić do spowolnienia w realizowaniu inwestycji, a więc do zmniejszenia podaży nowych lokali. Efektem tego będzie dalsze windowanie cen metra kwadratowego.

W raporcie NBP podkreślane jest znaczenie wojny na Ukrainie dla rynku nieruchomości. Jedno to już wspomniany odpływ pracowników, powodujący wzrost płac, ale też utrudniający kończenie rozpoczętych inwestycji oraz uniemożliwiający rozpoczynanie nowych. Drugie to negatywny wpływ na dostępność materiałów budowlanych pochodzących od naszego wschodniego sąsiada, głównie stali i cementu. Tutaj niestety koniec wojny może nie przynieść poprawy, ponieważ wielu robotników zapewne zostanie w swoim kraju, aby go odbudowywać. Ten ogromny proces intensywnej odbudowy wytworzy też bardzo duży popyt na materiały budowlane, przez co nadal będziemy się borykać z ich deficytem, przekładającym się na drożyznę.

Jednocześnie z wpływem na stronę podażową, NBP spodziewa się, iż wojna na Ukrainie będzie odciskała również mocne piętno na stronie popytowej. Już widać, jak fala uchodźców wydrenowała rynek najmu, przez co stawki są rekordowo wysokie. Można się też spodziewać, że polska mieszkaniówka stanie się dla Ukraińców atrakcyjna jako obszar inwestowania. Część z nich może też zdecydować się kupić to lokal na własne potrzeby (to dotyczy osób, które postanowią zostać u nas na dłużej lub na stałe).

W raporcie zostaje też oceniona kondycja rynku kredytów. O ile w chwili obecnej dla kredytów mieszkaniowych nie obserwuje się jeszcze negatywnych sygnałów dotyczących ryzyka kredytowego, o tyle trzeba się liczyć, że sytuacja będzie ulegała pogorszeniu:

“Istotny może być natomiast pośredni wpływ negatywnych skutków wojny w Ukrainie na sytuację kredytobiorców — przez spowolnienie wzrostu gospodarczego, pogłębienie problemów z wysokimi cenami surowców, materiałów i zaburzeniami dostaw oraz problemy z dostępnością pracowników.”

Wpływ rosnących stóp procentowych będzie szczególnie dotkliwy dla tych, którzy zapożyczyli się w ostatnich dwóch latach. W przypadku zobowiązań sprzed 2020 roku, jak ocenia NBP, wzrost wynagrodzeń sprawi, że obsługa coraz droższego kredytu nie powinna stać się problemem. Dla osób biorących kredyt w okresie późniejszym istotne mogą się okazać instytucjonalne narzędzia pomocy dla kredytobiorców w szczególnie trudnej sytuacji finansowej (możliwość skorzystania z pomocy Funduszu Wsparcia Kredytobiorców).

NBP szacuje, że istotne zwiększenie obciążeń finansowych wynikające ze wzrostu raty kredytu może dotyczyć około 3% gospodarstw domowych. Nie jest to duża część, tym bardziej, jeśli uwzględni się, iż te 3% to wskazanie potencjalnych problemów, a nie takich, które już wystąpiły.

Z raportu można wyciągnąć wniosek, że rynek nieruchomości czeka spowolnienie, co niekoniecznie przełoży się na jakieś spektakularne spadki cen (chociaż ceny mogą spaść realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji). Ograniczenie akcji kredytowej sprawi, że na rynku będzie coraz mniej pieniędzy, jednocześnie utrudnione będzie realizowanie nowych inwestycji (drogie materiały i brak pracowników). To by oznaczało, że nadchodzi czas zmniejszania zarówno popytu, jak i podaży.