Rynek nieruchomości bardzo opornie reaguje na zmiany koniunktury. Wiele osób, nie mających rozeznania w jego specyfice, uważa, że skoro mimo negatywnych impulsów spadki cen jeszcze się nie pojawiły, oznacza to, iż w ogóle ich nie będzie. Jednak nie jest to prawda, ponieważ reakcja jest tu zawsze opóźniona. Co więcej – w najnowszych raportach widać już pierwsze “jaskółki” pogorszenia koniunktury. Dotyczy to chociażby w danych zebranych przez Expandera i Rentier.io.

Wspomniany raport bazuje na medianach cen mieszkań, wyliczonych na bazie niemal 33 tysięcy ogłoszeń sprzedaży lokali mieszkalnych z okresu całego miasta. Raport pomija lokalizacje, w których liczba ogłoszeń była mniejsza niż 100.

Przebadanych zostało 17 miast (Białystok, Radom, Szczecin, Łódź, Rzeszów, Sosnowiec, Toruń, Poznań, Gdańsk, Lublin, Wrocław, Warszawa, Kraków, Gdynia, Bydgoszcz, Częstochowa, Katowice). W ośmiu z nich zanotowano spadki cen mieszkań w ostatnim miesiącu:

• Toruń -0,04%
• Łódź -0,25
• Rzeszów -0,3%
• Radom -0,4%
• Kraków – 0,4%
• Sosnowiec -1%
• Lublin -1%
• Katowice -3%

Szczególnie mocne spadki notowane są w Katowicach – ceny mieszkań idą tam w dół już od 3 miesięcy i w ciągu tego czasu spadły o niemal 5%. W pozostałych analizowanych ośrodkach w maju odnotowano dalszy wzrost ceny metra kwadratowego mieszkania:

• Częstochowa +8%
• Gdynia +4%
• Wrocław +4%
• Szczecin +4%
• Poznań +3%
• Warszawa +1%
• Bydgoszcz +1%
• Białystok +1%
• Gdańsk +1%

Jak widać więc – póki co dominują wzrosty cen, chociaż przybywa miast ze spadkami. Na razie nie wiadomo jak trwała będzie to tendencja. W ujęciu rocznym wszystkie przebadane lokalizacje wykazują wzrosty stawek za metr kwadratowy mieszkania. Są to wzrosty imponujące, bo aż dwucyfrowe:

• Częstochowa +24%
• Gdynia +18%
• Wrocław +19%
• Szczecin +21%
• Poznań +19%
• Warszawa +15%
• Bydgoszcz +12%
• Białystok +17%
• Gdańsk +16%
• Toruń +19%
• Łódź +13%
• Rzeszów +18%
• Radom +18%
• Kraków +13%
• Sosnowiec +19%
• Lublin +10%
• Katowice +8%

Dla osób czekających na spadek cen mieszkań złą wiadomością jest to, że w kwietniu zatrzymała się tendencja do wzrostu liczby ofert lokali na sprzedaż. Nie oznacza to jednak, iż rynek mieszkaniowy nie jest teraz pod presją niekorzystnych czynników. Głównym są rosnące koszty kredytów i spadająca zdolność kredytowa, za czym stoją systematycznie podnoszone stopy procentowe. Autorzy raportu podają, że stawka WIBOR 3M (będąca podstawą wyliczania oprocentowania kredytów) osiągnęła poziom 7%. Z tego względu rata przykładowego kredytu 300 tysięcy złotych zaciągniętego na 30 lat w ciągu roku wzrosła dwukrotnie (z 1281 zł do 2585 zł). Drastycznie spadła też zdolność kredytowa – tutaj przykładem jest para o miesięcznym dochodzie netto 8 tysięcy złotych. Jeszcze we wrześniu minionego roku mogli liczyć na niemal 600 tysięcy kredytu, a dzisiaj na zaledwie na 270 tysięcy.

Mimo tego na razie nie widać tąpnięcia w cenach mieszkań. W przypadku rynku pierwotnego jest to mniej zaskakujące, ponieważ deweloperzy mogą przeczekać gorszy okres, a później posiłkować się jeszcze promocjami, zanim zaczną schodzić z cen. Jednak na rynku wtórnym wygląda to inaczej – łatwiej u utratę płynności finansowej gospodarstwa domowego i wymuszoną sprzedaż mieszkania. Jednak autorzy raportu czynnik hamujący przecenę mieszkań używanych widzą w zapowiedzianych przez rząd wakacjach kredytowych. Wejdą one już w sierpniu i pozwolą one przez dwa lata spłacać po 8 rat rocznie zamiast 12. Niespłacone raty nie będą umorzone, ale przedłużą okres spłaty kredytu. Mimo to mogą odegrać krytyczną rolę w utrzymaniu płynności finansowej, jeśli pozwolą przetrwać okres z bardzo wysokimi stopami procentowymi. Oczywiście to wszystko przy założeniu, że za 2 lata stopy będą już niższe lub że wtedy rząd wystąpi z nowym programem ratunkowym adresowanym do kredytobiorców.

Autorzy raportu wspominają także o uruchomionym programie “Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jednak podkreślają, że ustalone w ramach programu limity cenowe metra kwadratowego dla niektórych miast są tak niskie, iż w praktyce nie będzie ofert, które mogłyby zostać objęte rządową pomocą.