Ekspert rynku nieruchomości, Tomasz Narkun, przyznaje, że rynek mieszkaniowy dostał zadyszki. Czy to oznacza, że możemy spodziewać się spadków cen? Niewykluczone. Według Narkuna prawdopodobieństwo przecen to jakieś 90%. Z tym że będziemy musieli na nie jeszcze poczekać, przynajmniej do końca tego roku.

Mieszkaniówka wysyła wyraźne sygnały dekoniunktury. Spadła nie tylko sprzedaż lokali, ale też liczba rozpoczynanych inwestycji. Jakie są przyczyny? Z jednej strony powód tkwi po stronie popytu – drogi kredyt i gospodarcza niepewność sprawiły, że coraz mniej osób może sobie pozwolić na zakup własnego M. Z drugiej strony mamy też czynnik podażowy – koszty realizacji inwestycji wzrosły na tyle, że deweloperzy nie chcą już zaczynać nowych, ponieważ istnieje spore ryzyko, iż na nich nie zarobią. Mamy więc do czynienia ze spadkiem liczby nowych budów, ale też będziemy obserwować wstrzymywanie już rozpoczętych inwestycji. Tych mniej perspektywicznych. Ponieważ projekty w najlepszych miejscach, nastawione na zasobnych klientów, to raczej “pewniaki” i będą kontynuowane.

Spadek zdolności kredytowej jest drastyczny. Jak podaje Tomasz Narkun, singiel z miesięcznym dochodem 7 tysięcy złotych obecnie dostanie zaledwie 300 tysięcy kredytu. W głównych polskich miastach za takie pieniądze ciężko jest kupić nawet kawalerkę. Powiedzmy więc, że dochodzi do tego 100 tysięcy wkładu własnego. Rozporządzalna kwota rośnie do 400 tysięcy. To nadal niewiele w największych aglomeracjach i może co najwyżej starczyć na niewielki lokal na peryferiach.

Narkun uważa, że mamy w tym momencie do czynienia ze splotem czynników, które bardzo niekorzystnie oddziałują na branżę. Biorąc pod uwagę, iż realne staje się widmo recesji gospodarczej, do tego jest inflacja i bardzo wysokie stopy procentowe – przy takiej konfiguracji raczej żaden rynek mieszkaniowy się nie utrzyma. W związku z tym prawdopodobieństwo spadku cen mieszkań jest naprawdę spore. Trzeba jednak na tę korektę poczekać, ponieważ zmiany w tej branży zachodzą powoli. Nie jest to giełda, gdzie nastroje i wyceny zmieniają się z dnia na dzień. W mieszkaniówce najpierw jest kilka etapów pośrednich, zanim sprzedający zdecydują się na schodzenie z ceny. Tego zaś możemy się spodziewać na przełomie 2022/2023. Również prawdopodobne są spadki cen materiałów budowlanych. Obecnie zatrzymały się one, jednak – jak ocenia Narkun – zostały nakręcone między innymi przez spekulację. Jest więc przestrzeń do obniżania cen i w sytuacji gorszej koniunktury już za kilka miesięcy może być nawet 30% taniej.

W chwili obecnej popyt w mieszkaniówce podtrzymywany jest jeszcze przez klientów gotówkowych. Jednak i oni zaczynają się odwracać od nieruchomości. Narkun wyjaśnia, że w takich sytuacjach zawsze do akcji wkracza rząd, wdrażając przepisy i programy mające ratować słabnącą koniunkturę. Jednak takie działania jedynie opóźniają nieuniknione, czyli spadki cen.

Dekoniunkturę widać już w budowlance. Wykonawcy dostają coraz mniej zleceń, rośnie pozycja inwestora. Jeszcze niedawno ciężko było umówić pracę z budowlańcami, a stawki były horrendalne. Teraz sytuacja zaczyna wracać do normy. Tomasz Narkun prognozuje, że w przyszłym roku może dojść do budowlanej zapaści. Będzie to oznaczało wypadanie z rynku firm, które powstały na fali mieszkaniowej hossy. W grze pozostaną silne podmioty, z rozbudowanym zapleczem oraz ugruntowaną renomą. Zmieni się sposób funkcjonowania branży, zgodnie z jej cyklicznym charakterem. Ponownie będzie to rynek pracodawcy (inwestora) i klienta (kupującego mieszkanie). W składach budowlanych możemy się spodziewać promocji i rywalizowania coraz niższymi marżami.

Tomasz Narkun podkreśla, że rynek mieszkaniowy ma cykliczny charakter, z czego nie zdają sobie sprawy osoby działające na nim od niedawna. W ujęciu długoterminowym ceny rzeczywiście cały czas rosną. Jednak w międzyczasie pojawiają się cykle maksymalnych górek cenowych, po których następuje szybka i gwałtowna korekta w dół. Prawdopodobnie z czymś takim będziemy mieli do czynienia w 2023 roku.