Co się dzieje na rynku mieszkaniowym? Jakie są tego przyczyny? Do czego doprowadzą obecne trendy? Postaramy się znaleźć odpowiedź na te pytania, analizując wypowiedzi ekspertów oraz polityków wygłoszone w trakcie panelu dyskusyjnego „Kogo dziś stać na mieszkanie”, zorganizowanego podczas podczas XXXI Forum Ekonomicznego w Karpaczu.

Ogólnie osoby, które są merytorycznie oraz biznesowo powiązane z rynkiem mieszkaniowym, dostrzegają, że obecnie jest on w fazie ostrego hamowania. Według nich nie powinien to być jednak powód do zadowolenia, ponieważ taka dynamika doprowadzi do szybkiego ograniczania podaży, przez co dostępność mieszkań w Polsce zacznie spadać. Dotychczas były tak, że mimo rosnących cen, dostępność pozostawała na mniej więcej stałym poziomie lub się nawet poprawiała, co wynikało i z rosnących zarobków, i z taniego oraz łatwo dostępnego kredytu. Wraz z nadejściem rekordowej inflacji i rozpoczęciem przez RPP cyklu podwyżek stóp procentowych przeciętny Kowalski stracił możliwość kredytowania zakupu lokalu mieszkalnego lub domu. Jeśli podaż spadnie – co będzie naturalną odpowiedzią deweloperów na koniec koniunktury – własne M stanie się jeszcze mniej osiągalne. Problem ten dostrzega Adam Czerniak, kierownik w Zakładzie Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Z kolei Dariusz Blocher, członek rady nadzorczej Budimexu, wyjaśnia, że deweloperzy mają więcej powodów do hamowania “produkcji” – nie tylko chętnych jest mniej, bo banki zakręciły kurek z pieniędzmi, ale też inwestycje obarczone są coraz większym ryzykiem, z tego względu, iż przy takiej dynamice zmian cen nie da rady trafnie oszacować ostatecznego kosztu budowy. Skutek to drastyczny spadek pozwoleń na budowę, który w lipcu 2022 wyniósł już 45%.

Opisany powyżej stan rzeczy jest tym bardziej niekorzystny, że jako kraj nadal nie możemy się pochwalić zbyt dużym nasyceniem mieszkaniami – wciąż odbiegamy od średniej unijnej, która wynosi 435 mieszkań na 1000 mieszkańców. Dzieje się tak mimo tego, że pod względem finansowej dostępności (relacji ceny metra kwadratowego do zarobków) plasujemy się mniej więcej w unijnej średniej. Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, informuje, że w Polsce obecnie na 1000 mieszkańców przypada 400 mieszkań. Ma to pozytywną wymową, jeśli spojrzeć na dane historyczne: jeszcze w 2016 roku było to 367. Poprawa wynika z wdrażania programu mieszkaniowego, który doprowadził do zwiększania podaży, aż do oddania rekordowych 234 tysięcy mieszkań w 2021 roku. Uściński uważa, iż zadaniem na najbliższy czas jest ograniczenie spadku podaży. Dlatego reprezentowany przez niego resort szuka rozwiązań, które pozwoliłyby Polakom nadal kupować mieszkania, mimo inflacji i trudno dostępnego kredytu. Kluczowe mają być upraszczanie prawa budowlanego, prowadzące do przyspieszania gminnych prac planistycznych, a tym samym wprowadzania na rynek większej liczby działek budowlanych, oraz rozwój budownictwa socjalnego, komunalnego i na wynajem. Postulaty upraszczania procedur i deregulacji popierają przedstawiciele branży, podkreślając, że wszystkie nowe ograniczenia zwiększają koszty deweloperów, a więc przekładają się na dalszy wzrost cen mkw.

Jednak rozwiązania systemowe nie są jedynym sposobem na chociaż częściowe podtrzymanie koniunktury w mieszkaniówce. Krystyna Wąchała-Malik, członek zarządu PFR Nieruchomości, zauważa, że finansową kroplówkę rynkowi mogą dostarczyć fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem. Deklarują one zakup 90 tysięcy mieszkań w ciągu lat, chociaż obecna galopada cen najmu może je zachęcić do intensyfikacji działań. Nie oznacza to jednak, iż drożyzna jest korzystnym zjawiskiem – znalezienie mieszkania na wynajem w akceptowalnej cenie zaczyna być coraz większym problemem. Dlatego polski rząd, wzorem niektórych zachodnich, powinien rozważyć odgórne regulowanie stawek najmu. Pozostając wciąż w kwestii rządowych ingerencji, Adam Czerniak krytykuje finansowe wspieranie kredytobiorców, z tego względu, iż jest to droga do wpędzania ludzi w zadłużenie, które często przerasta ich możliwości.