Bardzo dynamiczny wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach sprawił, że wiele osób jest przekonanych, że na polskim rynku mieszkaniowym mamy do czynienia z tzw. bańką. Czy to prawda? Z najnowszego raportu UBS Global Real Estate Bubble Index wynika, iż nie. Mieszkania na sprzedaż w Warszawie są wycenione adekwatnie i nie ma podstaw do stwierdzenia ich przeszacowania. Co więcej – stolica naszego kraju jest w najmniejszym stopniu obarczona pęknięciem baniek z wszystkich przebadanych miast.

W badaniu uwzględniono 25 miast. Obok miast z dużym ryzykiem pęknięcia bańki mieszkaniowej, jak Toronto czy Frankfurt, są też miejsca, gdzie wycena metra kwadratowego wydaje się dobrze powiązana z realiami gospodarczymi. W tej drugiej grupie znajdziemy Dubaj, Sao Paulo i Mediolan, zaś najbezpieczniejsza jest Warszawa. Wynika to chociażby z tego, iż warszawski rynek pracy jest jednym z najsilniejszych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Powyższe wnioski nie zmieniają tego, że autorzy raportu widzą koniec globalnego boomu w nieruchomościach. Dostępność mieszkań spada, kredyty są drogie i niechętnie udzielane, popyt wciąż się kurczy – okazuje się, iż to, co się dzieje u nas, wcale nie jest unikatowe i te same mechanizmy zaczynają dławić koniunkturę niemal wszędzie. Od połowy 2021 do połowy 2022 nominalny wskaźnik wzrostu cen nieruchomości globalnie wyniósł 10% i był to wynik najwyższy od 2007. Mamy tu więc datę graniczną początku poprzedniego kryzysu gospodarczego, który współwystąpił z pęknięciem bańki na rynku nieruchomości. Z tego względu wielu ekspertów próbuje, na zasadzie analogii, dowodzić, że niebawem również dojdzie do załamania w nieruchomościach i szybkiej korekty cen w dół. Z omawianego raportu wynika, że rzeczywiście są miejsca, gdzie doszło do przeszacowania lokali mieszkalnych i ich ceny rosły dużo szybciej niż dochody. Jednak nie dotyczy to wszystkich przebadanych miast i, jak już wspomnieliśmy, Warszawa jest oceniona jako ośrodek o najmniejszym ryzyku pęknięcia bańki.

Siłą Warszawy jest bardzo mocny rynek pracy. Przyciąga on nowych mieszkańców oraz inwestorów. Dzięki temu Warszawa jest bardzo perspektywiczna i rokuje na dalszy wzrost wartości nieruchomości. Nie zmienia to faktu, że mieszkania także tutaj stają się coraz mniej dostępne dla przeciętnych mieszkańców – wśród kupujących dominują dobrze zarabiający oraz inwestorzy, nabywające lokale m.in. pod wynajem.

Co wnioski UBS oznaczają dla osoby planującej zakup mieszkania? Zgodnie z nimi, lepiej nie nastawiać się na jakieś spektakularne zmiany w trendach cenowych w mieszkaniówce. Tutaj uwzględnijmy jednak to, iż raport dotyczy Warszawy, a rynek mieszkaniowy jest mocno niejednolity. Stolica jest ośrodkiem bardzo silnym gospodarczo, wciąż się rozwijającym i przyciągającym nowych mieszkańców. Tego samego nie można powiedzieć o innych polskich miastach, z których wiele boryka się z problemem stopniowego wyludniania się. Demografia jest bezlitosna – Polaków jest coraz mniej, więc w miastach ubywa mieszkańców. Przybywa jedynie w najsilniejszych ośrodkach, które mają dodatnie saldo migracji.

Zgodnie z powyższym, mimo że na polskim rynku mieszkaniowym raczej nie dojdzie do pęknięcia bańki, bo zapewne w ogóle jej nie ma, w niektórych lokalizacjach może dojść do przecen. Licząc na spadki, warto jednak mieć na uwadze bieżące ekonomiczne realia. Popyt rzeczywiście został zdławiony, ponieważ rosnące stopy procentowe zatrzymały akcję kredytową. Na rynku zostali niemal sami klienci gotówkowi. Dlatego też mocno zmieniła się też struktura popytu – jeszcze bardziej na atrakcyjności zyskały mieszkania małe, o powierzchni do 40-50 mkw oraz 1, 2-pokojowe. To takie lokale są najbardziej atrakcyjne inwestycyjnie. Z tego względu w tym segmencie obniżek cen może nie być, co jest wiadomością tym gorszą, że wysokie ceny oraz spadająca zdolność kredytowa sprawiają, iż wiele osób będzie zmuszona kupić mieszkanie mniejsze od planowanego. Lub wynająć, przez co już gorący rynek najmu będzie podgrzewany jeszcze bardziej. Wysokie stawki wynajmu zachęcą do zakupu kolejnych inwestorów, których aktywność uratuje mieszkaniówkę przed zapaścią.