Z najnowszej analizy PKO BP (“Monitoring cen mieszkań: W 3q22 największe miasta trzymały cenę, w mniejszych spadki”) wynika, że obserwujemy pierwsze spadki cen na rynku mieszkaniowym. Zdecydowanie gorsza sytuacja jest w mniejszych miastach wojewódzkich (analiza objęła stolice województw) – w 6 największych póki co ceny trzymają się lepiej. Bardzo dużą różnicę w interpretacji danych powoduje to, czy spojrzymy na średnie stawki w ujęciu realnym, czy w ujęciu nominalnym.

Czym różnią się zmiany cen w ujęciu realnym i nominalnym? Ujęcie nominalne uwzględnia najprostszą wycenę, czyli wyrażoną w jednostkach waluty, bez uwzględniania innych czynników. Czyli jeśli coś kosztowało 100 zł, a teraz kosztuje 110 zł, to nominalnie podrożało o 10%. Ujęcie realne wzbogaca to o uwzględnienie zmian w wartości pieniądza, czy inaczej mówiąc – w jego sile nabywczej. Takie spojrzenie jest szczególnie wartościowe w takich czasach jak obecnie, gdy mamy do czynienia z galopującą inflacją. Z tego powodu nawet jeśli coś kosztuje więcej złotówek niż jeszcze rok temu, to realnie może być tańsze, ponieważ złotówka straciła na wartości (co m.in. pociągnęło za sobą wzrost wynagrodzeń).

Przy bieżącej analizie zmian cenowych w mieszkaniówce bardzo istotne jest też w jakim horyzoncie czasowym są one ujmowane. Jeszcze rok temu branża wciąż cieszyła się okresem hossy. Tak naprawdę kryzys pojawił się dopiero kilka miesięcy temu. Z tego powodu, gdy wyciągamy średnią z całego roku, będzie ona wykazywała inny trend niż, gdy wyciągniemy ją z kwartału.

Ze względu na wymienione powyżej czynniki, w analizie PKO BP widać, że w 3 kwartale 2022 w ujęciu rok do roku w 6 największych miastach (Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) zanotowano nominalny wzrost cen mieszkań aż o 10,5%. To mogłoby sugerować, że mieszkaniówka nadal się trzyma. Jednak wystarczy zawęzić perspektywę do jednego kwartału i wzrost spada do poziomu zaledwie 0,9%. I to w ujęciu nominalnym! Czyli jeśli uwzględnimy inflację, widzimy już spadki, które dla 6 największych miast wojewódzkich osiągnęły poziom ok. 5%. W pozostałych 10 stolicach województw jest jeszcze gorzej – nominalny wzrost został odnotowany tylko w ujęciu rocznym i wyniósł 3,4%. W ujęciu kwartalnym nawet nominalnie był to spadek, bo -5,0%. Realnie zaś cena metra kwadratowego mieszkania w grupie Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra spadła już o ponad 10% rok do roku.

Niezbyt optymistyczne odczyty cen korelują z tym, co się dzieje z popytem. Liczba transakcji systematycznie spada, przy czym także w przypadku tego parametru dużo gorzej jest w mniejszych miastach. Największy odpływ klientów widoczny jest w przypadku segmentu mieszkań tańszych, położonych w gorszych lokalizacjach. Wskazywałoby to na to, że w dobrych lokalizacjach resztki popytu podtrzymywane są jeszcze przez aktywność inwestorów. Lecz to także nie jest czynnik, który może podtrzymać koniunkturę, ponieważ aktywność inwestycyjna spada wraz z coraz gorszymi kalkulacjami zwrotu z inwestycji. Klienci kupują mniej mieszkań, o wciąż spadającym metrażu – mniejsze lokale są koniecznym wyborem przy spadającej zdolności kredytowej.

Analitycy PKO BP spodziewają się dalszych spadków cen mieszkań w nadchodzących kwartałach. Same korekty cen na rynku mieszkaniowym są spóźnioną reakcją na spadek popytu. Jednocześnie siła nabywcza w mieszkaniówce prawdopodobnie osiągnęła już swoje minimum i będzie się stopniowo odbudowywała. Jednak nie oznacza to szybkiego powrotu do rekordowej koniunktury. Wzrost popytu ma być na razie bardzo powolny. Na rynek w pierwszej kolejności wrócą zamożne gospodarstwa domowe, w których inflacja nie zmieniła mocno struktury wydatków. Stopniowo też poprawi się sytuacja osób z niższymi zarobkami. Tutaj jednak trzeba będzie poczekać na wynajmowanie inflacji i idące za tym decyzje RPP o obniżaniu stóp procentowych. To przełoży się na spadek kosztów kredytu, a tym samym zwiększenie dostępności finansowej mieszkań. Uwzględniając przytoczone tu czynniki, eksperci PKO BP oceniają, że powrót silniejszego trendu wzrost cen mieszkań może nastąpić dopiero w 2025.