Już nawet analitycy najbardziej sceptycznie nastawieni do możliwości ochłodzenia rynku mieszkaniowego przyznają, że dla branży przyszły trudniejsze czasy. W odczytach z rynku widać wyhamowanie cen lub nawet spadki. W ujęciu realnym, czyli uwzględniającym moc nabywczą pieniądza (wciąż redukowaną wysoką inflacją) o spadkach możemy mówić niemal we wszystkich lokalizacjach. Jednak rynek mieszkaniowy nie jest jednolity. Są jego części, które (nie po raz pierwszy zresztą) wykazują dużą odporność na wahania koniunktury. Mowa tu o segmencie nieruchomości premium – te nadal się sprzedają świetnie i osiągają astronomiczne ceny.

Magia rynku premium

Dla przeciętnego Kowalskiego, który zastanawia się, jak uzbierać wkład własny do kredytu na trzypokojowe mieszkanie, segment nieruchomości premium jest czymś dosyć abstrakcyjnym. Nie jest to duża część rynku, jednak poszczególne transakcje mogą wpływać na wyobraźnię – kwoty idą tam w miliony, a nawet dziesiątki milionów złotych, lokale mają setki metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i zlokalizowane są w centrach miast, w najbardziej reprezentatywnych budynkach.

W naszych realiach dwucyfrowe kwoty transakcji w segmencie nieruchomości premium dotyczą praktycznie tylko dwóch lokalizacji – Warszawa oraz Krakowa. W innych miastach ceny zazwyczaj nie przekraczają pułapu 10 milionów złotych. Wynika to głównie z tego, że są to oferty dla specyficznego klienta – bardzo zamożnego, który zazwyczaj biznesowo związany jest też z jednym z największych polskich ośrodków miejskich.

Szara rzeczywistość

Wróćmy jednak do naszej zwykłej codzienności oraz kwot, które dla przeciętnego zjadacza chleba też często są przeszkodą nie do przeskoczenia. Rynek mieszkaniowy po niemal dwóch latach galopady cen (a wcześniej też notował wzrosty, tyle że nieco wolniejsze), w końcu zaczął hamować. I to gwałtownie. Stoi za tym oczywiście przystopowanie akcji kredytowej, będące efektem podnoszenia stóp procentowych przez RPP. Kredyt jest trudno dostępny i drogi, więc mieszkaniówka, która napędzana jest głównie środkami z kredytów, zaczyna to boleśnie odczuwać. Deweloperzy i agenci informują, iż handel nie zanikł, jednak w grze pozostali praktycznie tylko klienci gotówkowi oraz inwestorzy. Oni zaś zainteresowani są określonymi lokalizacjami – tymi najlepszymi. Dlatego też tam sytuacja jest lepsza. Lecz gdzie indziej koniec boomu zaczyna być bolesny, ponieważ w ujęciu realnym ceny spadają praktycznie już w całej Polsce. Z raportu portalu nieruchomosci-online.pl dotyczącego lokalnych rynków wynika, że zaczął się zmniejszać dystans między cenami w aglomeracjach a gminach ościennych. Tłumaczone to jest tym, iż stawki w stolicach regionów osiągnęły już tak wysoki poziom, że klientów nie stać na lokale.

Z jednej strony działają czynniki, które utrudniają spadek cen, ponieważ coraz droższe są praca, paliwa oraz materiały. Z drugiej strony, jeśli dekoniunktura potrwa dłużej, coraz więcej sprzedawców będzie zmuszonych do rewidowania swoich oczekiwań. Ciekawa jest też informacja o tym, że KNF zaczyna rozważać poluzowanie wymogów stawianych wobec banków badających zdolność kredytową – obecnie muszą one robić symulację z zakładanym wzrostem kosztu kredytu o 5%, a być może dla kredytów ze stałą stopą próg ten zostanie obniżony do 2,5%.

Wciąż na bogato

Wróćmy jednak do rynku premium. Dlaczego jest on odporny na zmiany koniunktury? Odpowiedź uzyskamy analizując, kto jest klientem na takim rynku. Jest to osoba bardzo zamożna, z dużymi oszczędnościami oraz dużym dochodem. Takie osoby w momencie, gdy przychodzi gorszy czas dla gospodarki, nie muszą obniżać swojego standardu życia, ponieważ nadal dysponują sporą nadwyżką gotówki, jak też oszczędnościami i zdolnością kredytową. Do tego tę klasę społeczną w najmniejszym stopniu dotyka inflacja – mogą skorygować swoje dochody tak, aby nie rezygnować z jej powodu z niczego. Dlatego segment nieruchomości premium “kręci się” nawet w gorszych czasach. Żeby go zatrzymać, musiałaby nastąpić kompletna zapaść gospodarki, a na to się nie zapowiada. Istotne jest też to, że w tym segmencie sporo jest klienteli zagranicznej – apartamenty położone w centrach miast, czyli w miejscach mocno międzynarodowych.