Deweloperzy aktywni na krakowskim rynku wstrzymują inwestycje, a te, które wchodzą na rynek, negatywnie zaskakują cenami. W ostatnim kwartale ubiegłego roku średnia cena nowych mieszkań w Krakowie wyniosła 12,7 tys. złotych, co oznacza wzrost cen mimo stagnacji. To niepokojące zjawisko, zwłaszcza biorąc pod uwagę, żeliczba nowych inwestycji zrealizowanych w tym czasie była niska.

Piotr Krochmal, analityk rynku nieruchomości, twierdzi, że przyczyną tego jest coraz większa ostrożność deweloperów – nie chcą inwestować na rynku, który jest obecnie niestabilny i pełen niepewności. W rezultacie zaczyna spadać podaż i ceny nowych inwestycji są wyjątkowo wysokie – średnia stawka za metr kwadratowy na rynku pierwotnym wyniosła ponad 15 tys. złotych, co jest rekordowym wynikiem.

Niestety, rynek jest obecnie skierowany niemal wyłącznie do “gotówkowców”, którzy są jedynymi, którzy mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania w takiej cenie. Według Krochmala, tylko 300 z 1300 transakcji z ostatniego kwartału zostało sfinansowanych kredytem, co oznacza, że pozostali kupujący musieli zapłacić z własnych środków. To niepokojąca sytuacja, ponieważ oznacza to, że tylko nieliczni mogą sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania. Oprócz nich potencjał generowania popytu mają klienci instytucjonalni, czyli np. fundusze inwestycyjne i podmioty działające w segmencie PRS.

Krakowski rynek nieruchomości odżyje, gdy deweloperzy zaczną ponownie inwestować i oferować mieszkania w przystępnych cenach. Impulsem, który może poprawić sytuację może się okazać program “Pierwsze Mieszkanie”, którego celem będzie pomoc dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Program ten pozwala na skorzystanie z dopłat do kredytu lub oszczędzanie na dedykowanym koncie, które państwo zasili dodatkowymi bonusami.

Inną możliwością jest budowanie mieszkań w niższych cenach, dzięki czemu byłyby bardziej przystępne dla szerszej grupy kupujących. Deweloperzy mogą to osiągnąć, stosując mniej zaawansowane technologie budowlane lub wykorzystując tańsze materiały. Tutaj jednak pojawia się problem coraz bardziej rygorystycznych przepisów dotyczących budownictwa mieszkaniowego – są to proekologiczne przepisy unijne, narzucające wyśrubowane normy izolacji termicznej, ale też regulacje krajowe, jak chociażby zapowiadany pakiet zmian Przyjazne Miejsce, mający być elementem walki z tzw. patodeweloperką. To wszystko pozostawia deweloperom niewielkie pole manewru. Można się spodziewać, że być może teraz, tak jak to zazwyczaj bywa w trudniejszych czasach, inwestycje zaczną powstawać na mniej atrakcyjnych działkach. Zredukuje to ich koszt, dzięki niższej cenie gruntu, jednak skutkiem będzie ponowne wypychanie młodych na obrzeża miast.

Krakowski rynek nieruchomości z pewnością przejdzie przez trudny okres, ale z czasem sytuacja powinna się poprawić. Deweloperzy muszą znaleźć sposób, aby dostosować się do bieżących warunków i zaoferować mieszkania, które będą atrakcyjne dla klientów i jednocześnie będą w przystępnej cenie. Dotychczas drożyzna była równoważona tanim i łatwo dostępnym kredytem. Wraz z inflacją i wzrostem stóp procentowych sytuacja na rynku kredytów zmieniła się kompletnie. Nie można więc już liczyć na to, że klient zapłaci każdą cenę dzięki temu, że się bardziej zapożyczy. Zmiana trendu może nastąpić albo dzięki ponownemu odblokowaniu akcji kredytowej (tutaj kluczowe są już wspomniane stopy procentowe, jak też rekomendacje KNF, nakazujące bankom bardzo ostrożnie szacować zdolność kredytową), albo za sprawą dostosowania przez deweloperów oferty do trudniejszych czasów. To drugie będzie trudne do osiągnięcia, z tego względu, że zarówno koszty pracy, jak i materiałów oraz energii są coraz wyższe, więc inwestorzy mają bardzo ograniczone możliwości budowania taniej.