W podsumowaniach różnych sektorów gospodarki i rodzajów rynków często mówi się o przewadze którejś ze stron. I tak na rynku pracy możemy mieć rynek pracodawcy, gdy pracy jest mało, lub pracownika, gdy ofert jest mnóstwo i to kandydaci dyktują warunki. Podobnie wygląda to w mieszkaniówce – poza rzadkimi czasami względnej równowagi, przewagę ma albo podaż, albo popyt. Czy obecnie możemy już mówić o rynku kupującego?

Obroty zwalniają

Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa obecnie spowolnienie. Sprzedaż mieszkań jest dużo niższa niż w minionych dwóch latach. Wielu ludzi, którzy jeszcze kilkanaście miesięcy temu mogli sobie pozwolić na kredyt, teraz ma zbyt małą zdolność kredytową lub jej w ogóle nie posiada. A to pieniądze z kredytów napędzały mieszkaniówkę.

W branży jest coraz więcej informacji, że z powodu braku klientów niektórzy pośrednicy zawieszają swoją działalność. Świadczy to o kiepskiej kondycji mieszkaniówki. Jednak mimo to na rynku pierwotnym ceny nie spadły, a w niektórych lokalizacjach – nadal rosną. Deweloperzy nie schodzą z cen, co jednak nie oznacza, iż nie zauważają problemu niskiego popytu i nie próbują sobie z nim radzić. Zamiast rabatów oferują jednak dodatkowe korzyści, takie jak wyższy standard, wykończenie łazienki lub całego mieszkania “pod klucz” – czyli postępują jak zawsze w czasach gorszej koniunktury, próbując chronić ceny tak długo, jak to możliwe.

Z kolei na rynku wtórnym właściciele mieszkań decydują się na niewielkie obniżki cen. Według niektórych rzeczoznawców majątkowych, ostatecznie ceny mogą osiągnąć poziom sprzed czterech lat. Mieszkania wystawione na sprzedaż często trudno jest sprzedać. Być może podaż będzie jeszcze większa, ponieważ właściciele mieszkań mogą zdecydować się na sprzedaż ze względu na trudną sytuację finansową. Dotyczy to głównie osób, które w czasach rekordowo niskich stóp procentowych zaciągnęły kredyt hipoteczny na granicy swojej zdolności kredytowej.

Deweloperzy będą walczyć

Jeden ze sposobów patrzenia na rynek mieszkaniowy to podział ze względu na to, czy lokal jest nowy, czy używany. W ten sposób wyodrębnia się rynek wtórny oraz rynek pierwotny. Podział ten jednocześnie pokrywa się praktycznie w 100% z tym, kto jest sprzedającym – używane mieszkania to właściciele prywatni, a nowe mieszkania to deweloperzy. Ma to bardzo duże znaczenie dla tego, jak te dwa segmenty rynku reagują na zmiany koniunktury.

Generalnie przyjmuje się, że rynek wtórny szybciej reaguje na zmiany w popycie i podaży. Wynika to z tego, iż indywidualny właściciel zazwyczaj nie ma tak komfortowej sytuacji finansowej, aby przeczekać dłuższy okres dekoniunktury. Jeśli chce sprzedać lokal mieszkalny, bo potrzebuje pieniędzy na jakiś cel, da radę opóźnić transakcję o kilka miesięcy lub nawet rok, jednak w końcu będzie musiał zaakceptować bieżące realia i sprzedać mieszkanie taniej. Inaczej to wygląda w przypadku deweloperów, szczególnie tych dużych, którzy w czasach dobrej koniunktury wypracowują spore nadwyżki finansowe. Takie firmy są w stanie dosyć długo wstrzymywać sprzedaż, funkcjonując na oszczędnościach lub wspierając się kredytem. Poza tym są niezbyt skłonne do schodzenia z cenami, zdając sobie sprawę, iż w ten sposób dają imupls do dosyć trwałego trendu, który później ciężko będzie odwrócić. Dlatego więc zamiast rabatów zaczynają przyciągać klientów gratisami dołączanymi do mieszkania. Najczęściej są to komórki lokatorskie, miejsca postojowe lub garaże. Z perspektywy kupującego niekoniecznie będzie to rozwiązanie gorsze niż obniżenie ceny, ponieważ taki gratis często oznacza większą oszczędność lub pozwala nabyć udogodnienie, które nie było planowane, ze względu na zbyt ograniczony budżet.

Powyższe uwagi pozwalają zrozumieć dlaczego nie widzimy masowych przecen na rynku pierwotnym – po prostu deweloperów stać na to, aby czekać. A robią to z nadzieją, że obecne trudności nie będą trwały zbyt długo. Powrót koniunktury miałby nastąpić albo wraz z luzowaniem polityki monetarnej, albo po wprowadzeniu programów stymulujących mieszkaniówkę (tutaj obecnie największe nadzieje wiązane są z programem Pierwsze Mieszkanie).