Z punktu widzenia prawa zarządca wspólnoty mieszkaniowej jest firmą świadczącą usługi na rzecz wspólnoty, która to oczekuje należytego wywiązywania się z obowiązków. Co zrobić, gdy zarządca okazuje się nierzetelny, lub wręcz marnotrawi czy defrauduje powierzone środki, prowadząc do niewłaściwej obsługi budynku? Jak odwołać go ze stanowiska i jakie wyciągnąć wobec niego konsekwencje?

Zarządca, zarząd i administrator

Władzę we wspólnocie ma zarząd, czyli wybrani sąsiedzi. Dlatego też formalnie to zarząd o wszystkim decyduje, gdyż reprezentuje wspólnotę. Może on także pełnić rolę zarządcy i samodzielnie zajmować się wszystkimi sprawami wspólnoty. Najczęściej jednak składa się on z osób, które nie są fachowo przygotowane i przeszkolone do podołania temu zadaniu, dlatego do pomocy zatrudnia się zarządcę, który wesprze zarząd w obowiązkach.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami jasno określa, iż zarządca jest osobą prawną lub fizyczną, której powierza się zarząd nieruchomością wspólnoty. Przejmuje on obowiązki zarządu właścicielskiego i ponosi pełną odpowiedzialność za wykonywane zadania. Do jego obowiązków należy m.in. utrzymanie czystości i bezpieczeństwa dróg i chodników osiedlowych oraz przyległych terenów, terminowa kontrola stanu technicznego budynku, wszelkich instalacji i ciągów komunikacyjnych. Jest on także odpowiedzialny za sporządzanie i przygotowywanie wielu dokumentów oraz prowadzenia dokumentacji zarządzanego budynku. Zarządca jest ponadto reprezentantem wspólnoty w kontaktach z administracją publiczną, usługodawcami i pełnomocnikiem w sprawach sądowych.

Dlatego też, choć w języku potocznym nazwy zarządcy i administratora używa się wymiennie, to jednak zgodnie z ustawą o własności lokali nie są to pojęcia tożsame. Otóż w porównaniu do administratora zarządca ma znacznie więcej obowiązków określonych w poszczególnych ustawach. Jest on podmiotem zewnętrznym, któremu wspólnota powierza czynności administrowania i zarządzania nieruchomością.

Co zrobić z niesumiennym zarządcą?

Zdarza się, że zarządca nie wypełnia swoich obowiązków rzetelnie, lub ujawnione zostają pewne zaniechania dotyczące braku płynności finansowej, defraudacji środków, zadłużenia czy braków w dokumentacji. Ponieważ zarządca świadczy swoje usługi jako firma, pierwszym krokiem do jego zmiany jest wypowiedzenie umowy o zarządzanie, czyli wręczenie wypowiedzenia podpisanego przez zarząd, lub w przypadku małej wspólnoty przez samych właścicieli.

W przypadku wykrycia nieprawidłowości należy działać szybko, gdyż np. zwlekanie zarządcy z windykacją długu może zakończyć się jego przedawnieniem i bezpowrotną utratą należności, czyli stratą finansową wspólnoty.

Ponadto każdy profesjonalny zarządca nieruchomości musi posiadać stosowną licencję zawodową. W przypadku, gdy nie wywiązuje się on ze swoich obowiązków, wspólnota może wystąpić przeciwko niemu do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która to może ukarać zarządcę naganą, upomnieniem, ale też czasowym zwieszeniem lub całkowitym odebraniem licencji.