Raport UBS, który wziął pod lupę 25 rynków nieruchomości z całego świata, uplasował Warszawę na ostatnim miejscu w rankingu wystąpienia bańki cenowej. Czy rzeczywiście rynek nieruchomości w Polsce jest w tak dobrej kondycji, że Europa ma nam czego zazdrościć?

Wyniki raportu powinny cieszyć, gdyż według analityków ceny mieszkań w stolicy nie są sztucznie zawyżone. W przypadku rynku nieruchomości w Warszawie nie ma mowy o zjawisku bańki na rynku mieszkaniowym, ani też o ewentualnym niedowartościowaniu lokali.

Ceny mieszkań w stolicy

Według niektórych źródeł, średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie osiągnęły już poziom ok. 16 tys. zł za mkw. Zatem jak to możliwe, że nie mówi się tutaj o potencjalnym problemie wystąpienia bańki?

Otóż analitycy podkreślają, iż 16 tys. zł za mkw. nie jest realną, przeciętną ceną, a jedynie średnią ceną ofertową, czyli uśrednioną ceną z ogłoszeń, które to są preferowanymi cenami właścicieli nieruchomości, nie koniecznie mające swoje odzwierciedlenie w późniejszych transakcjach. Po pierwsze, zawsze trzeba zakładać negocjacje cenowe. Po drugie, na ogół potencjalni nabywcy poszukują ofert najkorzystniejszych, tym samym pozostawiając na rynku opcje droższe i te o wyższym standardzie. Dlatego też ceny ofertowe są na ogół wyższe od późniejszych cen transakcyjnych.

Ponadto, na łączną ocenę danego rynku wpływ mają także informacje odnośnie rentowności najmu. Przyjmuje się, że jeśli na wynajmie mieszkania w ciągu roku można zarobić, np. jedynie 1-2% jego wartości, to wówczas jest to sygnał, że ceny nieruchomości są za wysokie, gdyż za cenę lokalu można go wynajmować przez 50-100 lat. Jeżeli jednak na wynajmie przez rok można zarobić 5-7% wartości mieszkania, to sytuację taką eksperci uważają za zdrową, ponieważ wydatki na wynajem zrównają się z ceną nieruchomości po 14-20 latach.

Jak długo warszawiak musi pracować na własne mieszkanie?

Na podstawie danych, eksperci wyliczyli ile lat wykwalifikowany pracownik, musiałby przepracować, aby mógł pozwolić sobie na zakup mieszkania. Brany pod uwagę scenariusz w raporcie, to lokal o powierzchni 60 mkw. położony blisko centrum. Według analizy UBS osoba będzie mogła pozwolić sobie na jego kupno po ok. 7 latach pracy. W przypadku innych przebadanych rynków np. w Miami, Dubaju, czy Sztokholmie wystarczyłoby jedynie 5-6 lat. Dla porównania, w przypadku Nowego Jorku, Londynu, czy Singapuru, okres ten wynosi 10 lat. W Hongkongu natomiast jest to już ponad 20 lat.

Wzrost pensji wyprzedził wzrost cen

Według danych, w latach 2013-2022 ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 69%. W tym samym czasie wg Eurostatu przeciętny dochód netto singla pracującego na pełen etat wzrósł o niemal 80%. W badanym okresie ceny mieszkań rosły wolniej niż dochody, co pod tym względem stawia Polskę w znacznie lepszej sytuacji niż większość krajów europejskich. Choć w II połowie br. ceny mieszkań znów przyspieszyły, to jak podkreślają specjaliści, taki stan musiałby utrzymać się przez dłuższy czas, aby naruszone zostały fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego.