W najnowszym panelu pt. “Nastroje na rynku nieruchomości”, zorganizowanym przez portal Nieruchomosci-online.pl podczas 10. edycji Polskiego Kongresu Przedsiębiorczości w Krakowie, eksperci branży podzielili się swoimi przemyśleniami na temat obecnej sytuacji oraz przyszłości rynku nieruchomości w 2024 roku. Wśród panelistów znaleźli się uznani specjaliści, w tym dr hab. Waldemar Rogowski, prof. SGH, dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW, Elżbieta Liberda, Tomasz Stoga oraz Jan Dziekoński. Dyskusja, prowadzona przez Alicję Palińską, koncentrowała się na analizach, ocenach i prognozach, rysując obraz nadchodzących wyzwań i możliwości na polskim rynku nieruchomości.

Dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW zauważa, że w 10. edycji badania nastrojów rynkowych INPON obserwujemy wyraźną zmianę oceny rynku nieruchomości, z wysoką falą nastrojów optymistycznych przekraczającą 50 punktów. Ostatnie trzy lata były burzliwe dla rynku, z indeksem INPON wynoszącym około 60 punktów, mimo kilku negatywnie wpływających czynników. Po optymistycznym 2021 roku, rynek wszedł w marazm w 2022, co było konsekwencją zmian w gospodarce, szczególnie po uświadomieniu sobie groźby inflacji i nagłym zwrocie w polityce pieniężnej oraz na rynku kredytowym. Obecnie hossa panuje w segmencie kawalerek i większych mieszkań na sprzedaż, ale sytuacja w segmencie działek i lokali komercyjnych nie jest już tak optymistyczna. Prof. Półtorak zauważa profesjonalizację rynku nieruchomości w Polsce i zmianę podejścia do inwestowania w nieruchomości, co widoczne jest w zachowaniu klientów.

W ocenie prof. Waldemara Rogowskiego z SGH, sytuacja na rynku kredytowym wraca do stanu z grudnia 2021, choć nie pod względem liczby udzielonych kredytów, a ich sumarycznej wartości. Rządowe dopłaty z programu Bezpieczny Kredyt 2% napędzają obecnie rynek kredytowy, z którego skorzystało już 41 tys. osób, głównie w wieku 25-34 lat. W okresie sierpień-listopad 2022 rynek kredytowy praktycznie nie istniał, co zmieniło się wiosną 2023 roku po zapowiedzeniu programu i oczekiwaniach spadku stóp procentowych. Prof. Rogowski ostrzega jednak, że pobudzenie rynku ze strony popytowej przy braku elastyczności podażowej może prowadzić do wzrostu cen nieruchomości. Podkreśla, że bez zwiększenia elastyczności podażowej, ceny nadal będą rosły.

Zapowiedź programu Bezpieczny Kredyt 2% spowodowała wzrost cen i wyprzedanie ofert na rynku pierwotnym nieruchomości, według Tomasza Stogi, prezesa Profit Development S.A. i PZFD Wrocław. Od stycznia 2023 r. na rynku deweloperskim pojawił się intensywny popyt, głównie ze strony osób z gotówką, które inwestowały w mieszkania w obliczu wysokiej inflacji i wprowadzenia taniego pieniądza na rynek. Stoga ocenia, że program rządowy okazał się katastrofą dla rynku, zwłaszcza po odroczeniu jego wprowadzenia o pół roku, co umożliwiło wykupienie ofert przez inwestorów zamiast przez docelowych beneficjentów. Efektem tego jest gigantyczne zapotrzebowanie na rynku, szczególnie na małe mieszkania, które zawsze cieszyły się zainteresowaniem, niezależnie od rodzaju rynku. W przypadku większych mieszkań sprzedaż jest trudniejsza ze względu na limity programu, ale zawsze znajdują one nabywców, szczególnie gdy mają dobrą infrastrukturę i ogrody.

Elżbieta Liberda, radczyni prawna i inwestorka, zauważa, że nastroje na rynku nieruchomości w Polsce są różne w zależności od lokalizacji i typu nieruchomości. W dużych, akademickich miastach jak Kraków, Wrocław, Lublin czy Warszawa rynek wtórny prosperuje dobrze, ale brakuje ofert mieszkań. Nastroje są optymistyczne głównie dla sprzedających, natomiast fliperzy i rentierzy napotykają na problemy związane z wysokimi progami wejścia i kosztami remontu. Konkurencja na rynku wzrosła, gdyż fliperzy muszą rywalizować z indywidualnymi kupującymi, którzy są gotowi zapłacić więcej. Liberda wskazuje również na problemy związane z niskimi stopami zwrotu z inwestycji w najem i na przestarzałe przepisy prawne, które utrudniają życie właścicielom wynajmowanych mieszkań.

Jan Dziekoński z portalu FLTR.pl zauważa, że aktualny optymizm na rynku nieruchomości jest sztucznie napędzany przez decyzję polityczną związaną z programem Bezpieczny Kredyt 2%, który prawdopodobnie zostanie zawieszony w lutym 2024 roku. Spodziewa się powrotu do sytuacji z poprzedniego roku, kiedy to wysokie stopy procentowe ograniczały dostęp do nieruchomości. Dziekoński podkreśla, że przyszłość polityki pieniężnej i niepewność wokół programu BK2% wpływają na rynek. Wskazuje na ryzyko przeinwestowania w małych i średnich miastach oraz na możliwe uruchomienie podaży na rynku wtórnym w przypadku zakończenia wakacji kredytowych. Dodatkowo zwraca uwagę na chłodnienie rynku najmu i spadek czynszów w miastach takich jak Łódź czy Wrocław, co jest efektem zmian demograficznych i skorzystania ludzi z BK2%.