W ostatnich miesiącach ceny nieruchomości rosły w szybkim tempie. Okazje cenowe znikają z rynku błyskawicznie. Wyjątkowo atrakcyjna cena mieszkania lub domu powinna być dla nas sygnałem do dokładnego sprawdzenia stanu prawnego i technicznego lokalu. Musimy też mieć na uwadze, że transakcja zrealizowana po cenie zdecydowanie niższej od rynkowej może wzbudzić zainteresowanie ze strony urzędu skarbowego.

W 2023 roku mieszkania podrożały w niektórych lokalizacjach średnio o 20 proc. W najlepszych dzielnicach dużych metropolii wzrosty były jeszcze wyższe. Największą popularnością cieszą się małe i średnie mieszkania kupowane na własny użytek, ale również na wynajem. Rynek nie ma większego znaczenia. Nabywców szybko znajdują lokale z drugiej ręki, do których można się szybko przeprowadzić, ale również mieszkania na rynku pierwotnym. W tym przypadku na oddanie lokalu do użytkowania trzeba poczekać nawet kilkanaście miesięcy.

Okazje cenowe zdarzają się coraz rzadziej i błyskawicznie znajdują nowego właściciela. Nawet mieszkania w gorszych lokalizacjach i złym stanie technicznym cieszą się popularnością, bo zazwyczaj są oferowane w atrakcyjnych cenach.

Zbyt tanie mieszkanie początkiem problemów

Nieruchomość, której cena będzie zdecydowanie niższa od średniej rynkowej może jednak sprawić, że transakcją zainteresuje się urząd skarbowy. Niska cena to dla kupującego mieszkanie na rynku wtórnym to spora oszczędność na podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Każda transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości z drugiej ręki powoduje obowiązek zapłaty podatku w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości. W przypadku zakupu na rynku pierwotny podatek ten zwykle nie obowiązuje, ale zgodnie ze zmianami, które weszły w życie na początku roku w przypadku zakupu szóstej i każdej kolejnej nieruchomości w ramach tej samej inwestycji należy zapłacić podatek PCC w wysokości aż 6 proc. W przypadku zakupu od dewelopera trudno jednak obecnie liczyć na wyjątkowe okazje cenowe.

Podatek jest pobierany przez notariusza podczas sporządzania aktu notarialnego i przez niego odprowadzany do urzędu skarbowego. Jego wysokość jest zazwyczaj naliczana od ceny zawartej w akcie notarialnym, zgodnie z regulacjami powinna być naliczana od wartości rynkowej nieruchomości.

Obowiązek dopłaty podatku

W przypadku, gdy cena nieruchomości będzie znacznie odbiegać od średnich cen podobnych lokali, to urząd skarbowy po przeprowadzonej kontroli może nakazać zapłatę podatku. Jego wysokość będzie stanowiła różnicę pomiędzy kwotą, jaką należałoby zapłacić przy wyższej wartości nieruchomości, a kwotą faktycznie wpłaconą do urzędu.

Skarbówka w takiej sytuacji naliczy również odsetki od brakującej kwoty za okres nawet 5 lat. Możemy również zostać dodatkowo obciążeni kosztem wyceny nieruchomości, która będzie przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie urzędu.

Jak uniknąć dodatkowych kosztów?

Jeśli niższa od rynkowej cena nieruchomości była spowodowana jej złym stanem technicznym i koniecznością przeprowadzenia kosztownego remontu, to powinniśmy udokumentować poniesione wydatki.

W akcie notarialnym powinien być podany szczegółowy opis nieruchomości wraz z informacją, jakich prac będzie wymagać przywrócenie jej do właściwego stanu. Istotne jest również zgromadzenie dokumentacji fotograficznej przed remontem oraz zbieranie faktur i innych dokumentów potwierdzających faktycznie poniesione na remont nakłady.

Możemy też zlecić wykonanie operatu szacunkowego potwierdzającego wartość nieruchomości w chwili transakcji. Jest on jednak płatny i nie musi zostać uznany przez urząd skarbowy.