Egzekucja z nieruchomości jest ostatecznym krokiem, który może podjąć komornik, aby odzyskać roszczenia należne wierzycielowi. Aby jednak doszło do tej sytuacji, spełnione muszą być określone okoliczności prawne, w tym potrzebne jest orzeczenie sądu lub ugoda, bądź akt notarialny potwierdzający, że dłużnik poddaje się egzekucji. Jak przebiega egzekucja z nieruchomości?

Do przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości potrzebny jest tytuł wykonawczy zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Egzekucja jest procedurą długotrwałą i pracochłonną, ostatecznie jednak pozwala na uzyskanie kwoty, która będzie satysfakcjonująca dla wierzyciela, dłużnik natomiast pozbywa się ciążącego na nim zobowiązania.

Egzekucja z nieruchomości jest kilkuetapową procedurą, prowadzoną przez komornika właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Pierwszym etapem jest zajęcia nieruchomości przez komornika, sporządzenie jej opisu i oszacowanie wartości. Następnie dochodzi do sprzedaży w drodze licytacji, a gdy znajdzie się kupiec, następuje przysądzenie własności. Ostatni etap polega na podzieleniu sumy uzyskanej z egzekucji. Cały proces nadzorowany jest przez sąd, w którego obrębie położona jest dana nieruchomość.

Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości składa się do komornika wybranego przez wierzyciela zgodnie z lokalizacją nieruchomości. Nieruchomość musi zostać dokładnie oznaczona, to znaczy, że należy wskazać jej adres i numer księgi wieczystej, jeśli została założona. Zdarzają się sytuacje, kiedy wierzyciel nie może samodzielnie ustalić, czy dłużnik posiada nieruchomości, które mogłyby zostać zajęte, wówczas może zwrócić się do komornika, aby ten zlecił poszukiwanie majątku. Komornik może sprawdzić, co wchodzi w skład majątku danej osoby, a więc również, czy jest ona właścicielem jakichś nieruchomości.

Aby doszło do zajęcia nieruchomości, najpierw należy wezwać dłużnika do zapłaty zasądzonego przez sąd roszczenia. Dłużnik na uregulowanie należności ma dwa tygodnie od dnia doręczenia wezwania. Procedura rozpoczyna się od przesłania do właściwego sądu wniosku o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji z danej nieruchomości w księdze wieczystej. Zgodnie z prawem zajęcie nieruchomości następuje z chwilą dostarczenia dłużnikowi wezwania. Jeśli dłużnik nie spłaci zobowiązania w wyznaczonym terminie, wierzyciel może złożyć wniosek o przystąpienie do dalszych kroków egzekucyjnych. Kolejny etap to ustalenie wartości nieruchomości m.in. na podstawie operatu szacunkowego, który wykonuje biegły sądowy z uprawnieniami z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego. Gdy operat jest gotowy, komornik zawiadamia wszystkich uczestników procesu o terminie opisu i oszacowania. Zarówno dłużnik, jak i wierzyciel mogą zgłaszać uwagi do operatu i szacowanej wartości nieruchomości. Uprawomocnienie opisu i oszacowania trwa miesiąc, a po dwóch tygodniach od zamknięcia tego procesu można wyznaczyć datę licytacji nieruchomości.

Wniosek o wyznaczenie terminu licytacji składa do komornika wierzyciel. Ma na to sześć miesięcy od daty uprawomocnienia się opisu i oszacowania. Jeśli w tym terminie nie złoży stosownego wniosku, postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone z urzędu.