Po kilkunastu latach nieustannych wzrostów cen mieszkań sytuacja na rynku nieruchomości się zmienia. Przychodzi moment korekty stawek, które obecnie często są nieadekwatnie wysokie. Prócz tego czasy wysokiego popytu minęły i dziś chętnych na kupno lokalu mieszkalnego jest mniej. Skutkiem tego ofert sprzedaży mieszkań przybywa zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Czy biorąc pod uwagę, że kredyty w Polsce wciąż pozostają bardzo drogie, czeka nas załamanie w tej gałęzi gospodarki?

Stopy procentowe wciąż wysokie, zdolność kredytowa ograniczona

Analitycy rynku nie widzą większych szans na obniżenie stóp procentowych w najbliższym czasie. Kredyty mieszkaniowe pozostają drogie, a zdolność kredytowa Polaków niska mimo wzrostu płac na poziomie 10%. Równocześnie koniunktura w stolicy i innych dużych miastach spada. Mniejsze miejscowości borykają się przy tym z problemem bezrobocia. W obliczu kryzysu różnice w cenach mieszkań na lokalnych rynkach mogą być coraz większe.

Według pośredników działających w branży nieruchomości jednym z największych aktualnych problemów jest fakt, że sprzedający bardzo wolno dostosowują się do nowej sytuacji i nie chcą urealniać cen ofertowych. Przez to długo czekają na kupca. Inną trudnością jest postawa tych deweloperów, którzy nie publikują stawek transakcyjnych i przez to transparentność rynku jest mniejsza. Wysokie poziomy cen z zeszłego roku zakłamują aktualną sytuację rynkową i dodatkowo ograniczają wybór potencjalnym kupującym.

Brak obniżek stóp procentowych i rządowego wsparcia w postaci programu preferencyjnych kredytów sprawił, że rynek musi sam się regulować w nowej sytuacji. Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego w pierwszych III kwartałach 2024 ceny mieszkań z drugiej ręki rosły średnio o 21% w skali rok do roku. Na rynku pierwotnym wzrosty w tej samej skali zatrzymały się na 16%. Jednak dane te nie odzwierciedlają już aktualnej sytuacji w sektorze mieszkaniowym.

Rynek mieszkaniowy w nowej rzeczywistości

Dynamika wzrostu cen w obu sektorach rynku mieszkaniowego w III kwartale wyhamowała odpowiednio do 18% i 14% w skali rok do roku. W październiku i listopadzie tempo wzrostu spadło tak mocno, że w 6 największych miastach wzrosty rok do roku wyniosły 0%. Bardzo podobnie było w mniejszych miejscowościach o populacji do 100 do 500 tysięcy mieszkańców. Nic więc dziwnego, że już w grudniu zaobserwowano pierwsze symboliczne spadki cen o 0,02%. Co ważne dane te obejmują ceny ofertowe, można więc się domyślać, że stawki transakcyjne spadły wyraźniej. Korekta w dół mogła tu obejmować nawet kilka procent w porównaniu z grudniem 2023. Jest to tym bardziej prawdopodobne, ponieważ w IV kwartale 2023 możliwości negocjacyjne kupujących były dużo mniejsze niż obecnie.