Po długiej serii podwyżek cen na rynku nieruchomości wielu analityków spodziewa się stabilizacji i coraz wyraźniej zaznaczających się spadków. Do zupełnie innych wniosków dochodzą specjaliści Credit Agricole Bank Polska. Biorą oni pod lupę 7 głównych miast i dochodzą do spostrzeżenia, że na rynku pierwotnym ceny skoczą średnio o 2,2 % w 2023 i aż o 8,4% w 2025. Tak niepokojące dane wynikają głównie ze spadku popytu gotówkowego i dalszego spowolnienia akcji kredytowej.

Chwilowa stabilizacja

Stabilizacja zapowiadana w wielu analizach nie okaże się na szczęście zupełnie chybionym scenariuszem. Wyniki oparte na modelu rynkowym pokazują, że ceny nowych mieszkań pozostaną na podobnym poziomie przez najbliższy rok. Wpłyną na to czynniki wymienione we wstępie, czyli duży spadek popytu na kredytowane nieruchomości. Wzrost stóp procentowych i zaostrzone sposoby wyliczania zdolności kredytowej nie pozostały bez wpływu na obroty deweloperów. Spadek zdolności kredytowej polskich gospodarstw musi skutkować wyprzedażą mieszkań, a więc spadkiem ich cen ofertowych. Omawiana przez nas analiza wskazuje jednak, że nie będzie to trwały trend.

Analitycy podkreślają, że ich przewidywania co do poziomu cen nieruchomości deweloperskich nie zmieniła się od kwietnia tego roku. Wtedy poziom ten ustalono na 11 347 zł/m2, a obecnie 11 325 zł/m2. Co ważne, wcześniej fala wzrostowa była spodziewana właśnie w 2023 roku. Dziś wiadomo, że podwyżki nadeszły szybciej. Z uwagi na wysoki poziom wyjściowy, w 2023 możemy spodziewać się wyraźnej stabilizacji cen wraz z obniżkami. Już roku później prawdopodobne jest wybicie cen o 5,5 %. Wzrost obejmie też następny rok. W 2024 za metr kwadratowy mieszkania w dużym mieście zapłacimy prawie 12 tysięcy, w 2025 już niemal 13 tysięcy (12 934 tys.)

W raporcie cytowano dane zebrane przez NBP. Pokazują one skalę wzrostów, jakich rynek doświadczał w przeszłości. W siedmiu największych miastach, w okresie między IV kwartałem 2021 a III kwartałem 2022, ceny wzrosły o prawie 11%. Wcześniejsze analizy nie doszacowały tej wartości, podwyżki przyszły szybciej i były wyższe niż zakładano. Główną zmienną, która wpłynęła na to, że prognozy okazały się nietrafione, była dynamika wzrostów cen budowlanych, stopa bezrobocia w tym sektorze była dodatkowo bardzo niska, a w praktyce brakowało siły roboczej.

Warto zaznaczyć, że ceny materiałów budowlanych wyraźnie rosły w okresie między 2021 a 2022. Maksymalne wzrosty osiągnięto w maju 2022. Od połowy bieżącego roku na rynku można było obserwować powolne spadki cen w marketach budowlanych. Specjaliści są zgodni co do natury tego trendu, będzie on stały i z pewnością ulegnie rozwinięciu w 2023 roku. Z czego to wynika? Tendencję kształtuje przede wszystkim stabilizacja cen, między innymi stali i aluminium na rynkach międzynarodowych. Dzięki temu ceny ofertowe do końca 2023 roku mogą spaść nawet o 5%.