Ostatnie dwa lata były bardzo korzystne dla mieszkaniówki. Mowa oczywiście o tych, którzy na mieszkaniach zarabiają, bo ci, którzy chcieli kupić na własne potrzeby znaleźli się w nieciekawej sytuacji. Ceny wciąż rosły. Szczególnie 2021 przyniósł nam bardzo dynamiczne wzrosty. Na rynku panował hurraoptymizm, napędzany tanim kredytem. Hossa miała trwać wiecznie, jednak – jak zwykle w nieruchomościach – okazała się tylko elementem cyklu. Obecnie rynek przechodzi gwałtowne ochłodzenie. Czy to wystarczy do spadku cen mieszkań? O tym na łamach wyborcza.biz wypowiadają się eksperci z branży.

Według danych udostępnionych przez Wyborczą, w samym 2021 średnio można było zarobić 18% na mieszkaniu kupionym na rynku pierwotnym, a 12% na lokalu z rynku wtórnego. Tyle bowiem wzrosły ceny w ciągu 12 miesięcy. Taki skok stawek w pełni rekompensował nawet rekordową inflację. Nie dziwne więc, że na mieszkania rzucili się wszyscy – i ci, którzy posiadali wolne oszczędności, i ci, którzy oszczędności nie mieli, ale za to dysponowali zdolnością kredytową. W ten sposób mieszkaniówka została rozgrzana do czerwoności. Teraz, gdy RPP co miesiąc podnosi stopy procentowe i koszt kredytu rośnie, nadszedł czas ochłodzenia.

O ochłodzeniu rynku świadczy szereg sygnałów, takich jak spadek liczby składanych wniosków kredytowych, mniejsza liczba transakcji oraz rosnąca podaż (coraz większa liczba ogłoszeń sprzedaży). Jednak póki co nie znajduje to odbicia w cenach mieszkań – te w pierwszych miesiącach 2022 roku nadal rosły. Czy w takim razie nie ma szans na tańsze lokale mieszkaniowe? W tej kwestii zdania ekspertów są podzielone.

Tomasz Narkun (analityk i inwestor) uważa, że zaistniały splot czynników będzie działał na niekorzyść dużych mieszkań. Spada zdolność kredytowa, więc ludzi nie będzie stać na drogie mieszkania. Do tego wzrośnie rola klientów gotówkowych, którzy kupują głównie w celach inwestycyjnych. Tradycyjnie zaś na inwestycję wybiera się lokale małe i średnie, ponieważ dają największy zwrot i z wynajmu, i z dalszej odsprzedaży. Z tego względu w przypadku dużych mieszkań w ciągu najbliższych 2 lat może dojść do korekty cen nawet o 15% w dół. Ta prognoza dotyczy rynku wtórnego. Jednak i deweloperzy mogą zacząć stymulować sprzedaż promocjami, z tym że będą one dotyczyły również jedynie większych metraży.

Podobnie myśli Wojciech Matysiak z PKO BP – rosnące stopy procentowe oraz zwiększenie rygorów wyliczania zdolności kredytowej (nowa rekomendacja KNF) sprawią, że z rynku odpłynie mnóstwo środków. Nastąpi duży spadek popytu i już w drugiej połowie 2022 dojdzie do spadków cen mieszkań. Ten spadek mógłby być gwałtowniejszy, jednak rosnące koszty realizowania inwestycji sprawią, iż deweloperzy mocno ograniczą swoją aktywność, korygując w ten sposób podaż. Z kolei dr Adam Czernika dorzuca do tych czynników wojnę w Ukrainie, jako stymulant rynku, jednak o nieprzewidywalnych sile i czasie trwania. Ignacy Morawski ze SpotData dostrzega te same ryzyka rynku, przy czym zaznacza, iż jednocześnie w grze są siły powodujące wzrost i spadek cen, więc ciężko ocenić, jaki będzie ostateczny efekt. Spodziewa się spadku w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji.

Piotr Soroczyński z Krajowej Izby Gospodarczej nie widzi zbyt dużej szansy na spadki cen mieszkań i domów. Wynika to z rosnących kosztów produkcji: drożeją materiały, praca, energia, transport, jak też wszystkie aspekty obsługi nieruchomości, np. wywóz śmieci. Do tego szalejąca inflacja przy wciąż bardzo niskim oprocentowaniu lokat mogą sprawić, iż nadejdzie kolejna fala inwestowania oszczędności w mieszkania. Na ten aspekt zwraca też uwagę Karolina Klimaszewska z otodom.pl, z tym że ze względu na spadającą zdolność kredytową, spodziewa się ona rosnącej roli klientów gotówkowych, którzy będą chcieli ratować środki przed inflacją. Mieszkania nadal pozwalają zarobić, mimo drastycznego spadku wartości pieniądza. Za wzrostami optuje Alicja Palińska z portalu Nieruchomosci-online.pl, wspierając się wynikami badania przeprowadzonego wśród pośredników nieruchomości – większość ankietowanych spodziewa się wzrostu cen. Być może wzrost ten wyhamuje, jak prognozuje Andrzej Halesiak (Towarzystwo Ekonomistów Polskich), jednak nie zatrzyma się. Będziemy mieli do czynienia z niewielką dynamiką, przy niewielkich popycie i podaży.