Od 1 sierpnia 2024 roku mają wejść w życie przepisy, które wprowadzają dodatkowe wymogi dotyczące placów zabaw na nowych osiedlach. Regulacje mają uderzyć w nieetyczne praktyki stosowanie przez niektórych deweloperów i podnieść jakość życia mieszkańców powstających osiedli. To zmiany w dobrym kierunku, które jednak stawiają przed wykonawcami i projektantami szereg nowych wyzwań.

Plac zabaw przy każdym nowym, większym bloku

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 roku zmienia zasady dotyczące warunków technicznych nowej zabudowy. Na deweloperów nałożony jest obowiązek utworzenia placu zabaw przy każdym nowym bloku, który obejmuje ponad 20 mieszkań. To jednak nie wszystko. Co najmniej 30% powierzchni takiego placu musi znajdować się na terenie biologicznie aktywnym. Co to oznacza? Chodzi o naturalną roślinność taką jak drzewa, krzewy czy trawniki, które powinny móc rosnąć na tym terenie bez przeszkód.

Co o tych zmianach myślą deweloperzy? Pojawiają się głosy mówiące o tym, że nowe regulacje to krok w dobrą stronę. Place zabaw przy większych budynkach wielorodzinnych zwiększą dostęp najmłodszych do bezpiecznych przestrzeni rekreacyjnych. Problemem może być tylko pogodzenie wprowadzanych przepisów z istniejącym już ustawodawstwem. Polskie prawo jasno określa odpowiedni poziom nasłonecznienia czy odległość między poszczególnymi miejscami parkingowymi. Przez wszystkie te zasady niewiele miejsca może zostać na samą zabudowę. Problem ten jest tym bardziej poważny, ponieważ branża boryka się z dużymi trudnościami dotyczącymi dostępności odpowiednich parceli budowlanych.

Czy mieszkania będą droższe?

Deweloperom może być szczególnie trudno dostosować projekty do nowych zasad na niewielkich działkach, na przykład w centrach miast. Architekci mogą mieć spory problem z pogodzeniem wszystkich obowiązujących aktualnie regulacji. Istnieje ryzyko, że skutkiem tego będzie mniejsza liczba mieszkań powstających w ramach nowych inwestycji, a co za tym idzie, wyższe ceny nowych lokali. W sytuacji, gdy deweloper będzie mógł budować mniej na droższej działce, aby inwestycja była opłacalna, musi sprzedać mieszkania drożej.

Wpływ nowych regulacji na ceny mieszkań deweloperskich może być zróżnicowany i trudny do określenia. Już teraz wiadomo jednak, że projektowanie osiedla będzie trudniejsze. Przepisy, które mają być wprowadzone w życie określają też wielkość placu zabaw, stopień jego nasłonecznienia czy wyposażenie. Aby je wszystkie wypełnić, projektant będzie musiał pogodzić ze sobą wiele regulacji, co z pewnością ograniczy możliwości dotyczące samej zabudowy. W wyniku zaostrzonych warunków technicznych zmniejszy się powierzchnia użytkowa mieszkań, a koszty inwestycji wzrosną.

W świetle tych faktów warto zastanowić się, czy obowiązkowe place zabaw będą wszędzie potrzebne i odpowiednio wykorzystane. To ważna kwestia, ponieważ część inwestorów szuka mieszkania na osiedlach bez placów zabaw. Po tym, jak nowe przepisy wejdą w życie, takich miejsc może być coraz mniej. Inna ważna wątpliwość dotyczy zmian demograficznych zachodzących w naszym kraju. W momencie, gdy nasze społeczeństwo wyraźnie się starzeje, place dla najmłodszych mogą być coraz mniej potrzebne.