Księga wieczysta to podstawowy dokument pozwalający na ustalenie stanu prawnego mieszkania. To właśnie w nim znajdziemy wszelkie informacje na temat interesującej nas nieruchomości. Układ księgi wieczystej jest przejrzysty. Każda księga podzielona jest na cztery rozdziały:

1. Rozdział I – zawiera informacje dotyczące nieruchomości, jej powierzchni, liczby pomieszczeń, ale i praw, które przysługują w związku z nią właścicielowi, na przykład udział w częściach wspólnych,
2. Rozdział II – dane o właścicielu, właścicielach czy użytkowniku nieruchomości,
3. Rozdział III – dane dotyczące praw i roszczeń obejmujących daną nieruchomość,
4. Rozdział IV – zawiera informacje o hipotekach.

Z pierwszego rozdziału dowiemy się, gdzie znajduje się nieruchomość, jaka jest jej rzeczywista powierzchnia oraz liczba pomieszczeń mieszkalnych. Niekiedy zdarza się, że metraż podany w KW różni się od metrażu podawanego przez właściciela w ogłoszeniu o sprzedaży. Tę kwestię należy wyjaśnić. Pamiętajmy, że każdy metr mieszkania wpływa na jego cenę i powinien być uwzględniony w ogłoszeniu o sprzedaży. W pierwszym rozdziale KW przeczytamy także o lokalach przynależących do mieszkania tj. piwnica, strych lub komórka gospodarcza.

Drugi rozdział zawiera informacje dotyczące tego, do kogo pod względem prawnym dana nieruchomość należy. Bywa, że mieszkanie, które chcemy wykupić, stanowi współwłasność kilku osób. W tej sytuacji trzeba podpisać akt notarialny ze wszystkimi współwłaścicielami.

W trzecim rozdziale znajdziemy informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością. Dowiemy się m.in. o postępowaniu egzekucyjnym obejmującym mieszkanie, jeśli oczywiście takowe było przeprowadzane.

Ostatni rozdział, czwarty, da nam informacje na temat tego, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, a jeśli tak, to na jaką kwotę, w jakiej walucie i na czyją rzecz jest ustanowiona dana hipoteka. Ustanowienie hipoteki na rzecz banku wymaga wpisu do księgi wieczystej (mówi o tym art. 67 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece), więc informacja na jej temat w omawianym dokumencie jest obowiązkowa.

Księgi wieczyste mają w wielu przypadkach postać elektroniczną. Księga wieczysta online dostępna jest za pośrednictwem strony internetowej: ekw.ms.gov.pl. Rejestr obsługiwany jest przez Ministerstwo Sprawiedliwości. W serwisie możemy:

• przejrzeć księgę wieczystą,
• złożyć wnioski o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych,
• przeprowadzić weryfikację autentyczności wydruku z KW,
• dowiedzieć się szczegółów za pośrednictwem profilu zaufanego ePUAP.

Przeglądanie wpisów umieszczonych w KW wybranego mieszkania najłatwiej przeprowadzić, kiedy znany jest numer księgi. Powinien nam go podać właściciel mieszkania. Z punktu widzenia prawa, nie ma przeszkód do zakupu mieszkania bez księgi wieczystej. Natomiast jeśli sprzedający nie chce nam podać tego numeru lub utrzymuje, że lokal nie posiada takiego dokumentu, zachowajmy szczególną czujność i ostrożność.