W analizach gospodarczych rynek nieruchomości, w tym rynek mieszkaniowy, zawsze zbudza dużo zainteresowania oraz emocji. Dzieje się tak z tego względu, iż tradycyjnie jest ostoją spokoju w realiach współczesnej, chwiejnej ekonomii, w ujęciu długoterminowym wykazuje niemal zawsze wzrost, a do tego jego stan jest dobrym wskaźnikiem ogólnego stanu gospodarki. Niestety w takim ujęciu gubi się społeczne znaczenie mieszkaniówki.

Przysłowiowy dach nad głową to jedna z podstawowych potrzeb, jakie musi zaspokoić każdy człowiek. Dlatego mieszkanie jest nie tylko atrakcyjnym rynkowo, drogim towarem, ale też istotnym elementem ładu społecznego. Zachłystując się liczbami i analizami dotyczącymi wyłącznie cen lokali mieszkalnych, zapomina się o tym, iż pełnią one tę niezwykle ważną funkcję.

W szerszym, historycznym ujęciu bez cienia wątpliwości można uznać, że nasz kraj przeżywa wieloletni boom gospodarczy. Systematycznie się rozwijamy, robimy się coraz bogatsi, a ceny mieszkań wydają się tylko tego odbiciem. Jednak gdy przyjrzeć się temu bliżej, sprawa przestaje być taka prosta. Ceny te zaczynają rosnąć szybciej niż zarobki, a w niektórych ośrodkach wręcz galopują, co sprawia, iż mieszkania przestają być dostępne finansowo dla przeciętnego obywatela.

Tego zjawiska nie widać przy powierzchownej analizie statystyk. Pokazują one dynamiczny rozwój sektora nieruchomości mieszkalnych – buduje się bardzo dużo i bardzo dużo się sprzedaje, przy czym ceny systematycznie rosną. Ktoś to kupuje, mimo drożyzny, na którą narzekają malkontenci. Czy aby na pewno tak to wygląda rzeczywiście?

Popyt i nadążająca za nim podaż niekoniecznie są napędzane przez siłę nabywczą statystycznego Kowalskiego. Mieszkania stały się wymarzonym narzędziem inwestycyjnym, przez co ceny coraz bardziej odrywają się od lokalnych realiów ekonomicznych. Popyt jest napędzany przez finansową elitę, która chce gdzieś bezpiecznie ulokować wolne środki finansowe oraz przez inwestorów instytucjonalnych, odgrywających na rynku coraz większą rolę. Problem ten zauważyły chociażby władze Berlina – inwestorzy instytucjonalni, tacy jak fundusze emerytalne, ingerują w rynek bez jakiegokolwiek powiązania z lokalną społecznością. Wielka firma mająca siedzibę tysiące kilometrów dalej i realizująca interesy mieszkających tam ludzi zaczyna kształtować lokalne realia bytowe, poprzez windowanie cen mieszkań.

Opisane powyżej mechanizmy odgrywają coraz większą rolę w polskich miastach. Jest to kolejny obszar, i kolejny problem, który przerabiamy na wzór Zachodu. W bogatych krajach starej Europy te zjawiska już dawno zyskały na sile i zostały dostrzeżone przez rządzących. Często traktuje się je jako istotny problem społeczny. Tak jest m.in. z najmem krótkoterminowym, kolejnym motorem napędowym popytu na mieszkania, windującym ceny w niektórych miastach. Z tego względu kolejne europejskie ośrodki turystyczne wprowadzają zakaz takiego najmu.

Czy jest jakiś sposób na rozwiązanie tego problemu, który w końcu nie jest też niczym innym niż efektem finansowej wolności i swobody przepływu kapitału? Wiele krajów decyduje się na wsparcie budownictwa społecznego, inne wprowadzają dodatkowe podatki dla zagranicznych nabywców mieszkań (takie rozwiązanie przyjęto w Vancouver, co szybko przełożyło się na kilkunastoprocentowy spadek cen mieszkań). Budownictwo społeczne jest też obiektem zainteresowania polskiego rządu. Jeśli uda mu się zrealizować obecne plany, w najbliższych latach powinno powstawać coraz więcej łatwiej dostępnych mieszkań, wspieranych przez rządowe dopłaty.

Pozostaje pytanie, czy rząd powinien w to ingerować, czy rynek nie powinien regulować się sam? Jak było wspomniane – mieszkanie to mniej towar, a bardziej element o dużym znaczeniu społecznym i bytowym. Ośrodek badawczy Zillow Economic Research obliczył, że gdy koszt utrzymania mieszkania (najem lub kredyt) przekracza 32% domowego budżetu, gwałtownie wzrasta ryzyko bezdomności. Również obecne zamieszki w Hongkongu często są łączone z tym, iż młodych ludzi w tym mieście nie stać na własne lokum, nawet w formie najmu. Być może traktowanie mieszkań wyłącznie w kategoriach ekonomicznych i nadmierny boom na rynku mieszkaniowym mogą skończyć się zaburzeniem spokoju i ładu.