W dużych miastach można zauważyć spadek dostępności mieszkań, głównie z powodu wzrostu cen nieruchomości.

W 2018 roku, według raportu Narodowego Banku Polskiego, opublikowanego na początku czerwca tego roku, kredytowa dostępność mieszkań w największych ośrodkach miejskich w Polsce obniżyła się. W oparciu o wyliczenia NPB średnia dostępność mieszkań, mierzona przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniem w sektorze prywatnym, spadła w dużych miastach do poziomu 0,8 metra kwadratowego na koniec ostatniego kwartału 2018 roku (m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Gdańsku i Gdyni). Choć nadal była o 0,32 metra kwadratowego większa niż w trzecim kwartale 2007 roku.

Przyczyny niższej dostępności mieszkań

Słabnąca dostępność spowodowana była skokiem cen mieszkań, wynikającym ze zwiększonego popytu indywidualnego, jak i inwestycyjnego. Raport NBP podkreśla, że w 2018 odnotowano znaczny wzrost transakcji w bardziej atrakcyjnych i co się z tym wiąże, droższych lokalizacjach, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Zakończenie rządowego programu Mieszkanie dla Młodych, które napędzało sprzedaż tańszych mieszkań o niższym standardzie, również przyczyniło się do podwyższenia cen transakcji w drugiej połowie 2018 roku.

Ceny mieszkań windowały rekordowe koszty pracy i materiałów budowlanych. Podwykonawcy znajdowali się pod ciągłą presją płacowych żądań pracowników, co utrudniało odpowiednie skompletowanie ekip budowlanych. Czynniki te przyczyniły się do podwyższenia cen mieszkań, od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent. Nie bez znaczenia pozostaje również pomniejszający się bank ziemi, będący w posiadaniu deweloperów. W atrakcyjnych lokalizacjach trudno już o nowe grunty z uregulowaną sytuacją prawną. Długie procesowanie się, czy przeciągające się terminy podczas przyznawania pozwoleń na budowę, nie sprzyjały szybkiemu uruchamianiu nowych projektów.

Wysoki popyt na mieszkania podsycany był przez aktywność gospodarstw domowych, które miały nadzieję na znacznie wyższą stopę zwrotu, niż w przypadku niskooprocentowanych lokat i obligacji skarbowych. Mimo niskiej płynności finansowej inwestycji oraz ryzyka związanego z prawem o ochronie lokatorów, zakup mieszkania jest wciąż uważany za doskonałą lokatę oszczędności. Inwestycja w lokal pod wynajem może zapewnić regularny, comiesięczny przychód pasywny, który na dodatek stale rośnie wraz ze stawkami czynszów w największych miastach.

Ze względu na fakt, iż w celu zakupu mieszkania inwestowane są w dużej mierze środki własne indywidualnych gospodarstw domowych, dynamika na rynku kredytowym nie jest porównywalna z tą z lat 2006 – 2008. Wówczas popyt na rynku mieszkaniowym przekładał się na znaczny wzrost aktywności kredytowej banków.

Czy dostępność nadal będzie spadać?

Czy dostępność mieszkań w dużych miastach nadal będzie spadać? Z najnowszych danych NBP wynika, że ceny mieszkań w pierwszym kwartale 2019 roku nadal rosły, ale już w znacznie powolniejszym, jednocyfrowym tempie. Inwestorzy mogą obawiać się pęknięcia banki cenowej, tak jak miało to miejsce w 2008 roku. Spada również rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem, ze względu na rosnące ceny. Dodatkowo indeks popytu na kredyty mieszkaniowe odnotował pierwszy spadek w maju tego roku. Stąd przypuszczenia, że w 2020 roku nastąpi wyczekiwana korekta na rynku mieszkaniowym.