Rynek mieszkaniowy bronił się przed dekoniunkturą jak mógł, ale wygląda na to, że zaczyna ulegać. Po dnie szorują już niemal wszystkie wskaźniki – liczba udzielanych kredytów spadła tak drastycznie, że można już mówić o zapaści, popyt na mieszkania jest rekordowo mały i wciąż maleje, deweloperzy zaczynają mocno ciąć liczbę rozpoczynanych inwestycji. Dotychczas ofertowe stawki za metr kwadratowy wydawały się stabilne. Wykazywały nawet systematyczne wzrosty, jednak z najnowszych odczytów zaczyna być widoczny wpływ kiepskiej sytuacji na rynku na ceny. Czy w takim razie w końcu będzie taniej?

Już nawet najbardziej optymistyczni obserwatorzy rynku nieruchomości mówią, że mieszkaniówka znajduje się w fazie “wyczekiwania”. Na co czeka? Oczywiście na powrót koniunktury, jednocześnie wszystko ustawiając tak, aby nie dopuścić do spadku cen. Założenie jest takie, iż sprzedaż załamie się na kilka miesięcy, a później ruszy ponownie, a wraz z nią powrócą wzrosty cen i deweloperzy odrobią straty z nawiązką.

Jak już napisaliśmy – to optymistyczne spojrzenie na sprawy, ponieważ te mają się coraz gorzej. Widać to już chyba we wszystkich odczytach z rynku. Wyraźne spowolnienie odnotowano prxykładowo w indeksie Urban.one, chociaż nie jest to załamanie i np. Warszawa nadal wypada nieźle. Za to systematycznie pogarszają się nastroje pośredników w obrocie nieruchomościami. Parametr ten badany jest przez portal Nieruchomosci-online.pl w ramach INPON. Wywiady z agentami odnośnie III kwartału 2022 pokazują, że zaczynają oni spodziewać się korekty cen w dół, szczególnie w segmencie domów oraz dużych mieszkań. Wynika to głównie z tego, iż mniejsze lokale cieszą się jeszcze jako takim zainteresowaniem, ze względu na aktywność klientów kupujących je jako inwestycje. Domy i duże mieszkania w większości przypadków nabywane są w celu zabezpieczenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Z tego względu są towarem dla grupy nabywców w dużej mierze wspierającej się kredytem, a liczba kredytów (zgodnie z raportami BIK) w kolejnych miesiącach w ujęciu rok do roku spada w tempie kilkudziesięciu procent.

Sprzedaży w III pierwszych kwartałach 2022 roku przyjrzał się też portal rynekpierwotny.pl. Wyniki są zatrważające – deweloperzy sprzedający w 7 największych polskich miastach zanotowali spadek sprzedaży wielkości 37%. Tutaj należy jeszcze uwzględnić to, iż odczyt ten dotyczy 3 kwartałów, a więc obejmuje początek roku, gdy sytuacja w mieszkaniówce nie była jeszcze taka zła, bo chociażby finalizowano stare transakcje. Druga połowa tego roku to okres bardzo dynamicznej dekoniunktury. Niektórzy przedstawiciele mówią wprost o załamaniu się rynku.

Jak chcą sobie z tym poradzić deweloperzy? Zaczynają zmniejszać liczbę nowych inwestycji. Ta, podczas właśnie mijającego boomu, była rekordowa i zapewne w najbliższych miesiącach wciąż na rynek będzie trafiało bardzo dużo mieszkań, pochodzących z już rozpoczętych projektów. Jednak za rok, dwa sytuacja może być już inna, gdyż firmy budowlane zamierzają mocno ograniczyć podaż, aby w ten sposób chronić się przed skutkami spadku popytu. Nie jest jednak pewne, czy mimo takiej strategii uda im się stabilnie dotrwać do powrotu koniunktury, bez wyprzedawania w promocjach posiadanego zasobu mieszkaniowego. W zdecydowanie lepszej sytuacji są duże firmy, które mają zapasy gotówki, zgromadzone chociażby w ostatnich latach, gdy duża podaż pozwalała wciąż windować marże. To również te firmy zazwyczaj obsługują najlepsze rynki, czyli dobre dzielnice w dużych miastach, gdzie nawet w gorszych czasach utrzymuje się popyt inwestycyjny. Za to ciężej będą mieli mali deweloperzy. Tacy, którzy nie posiadają oszczędności, a nowe inwestycje rozpoczynali wspierając się dużymi kredytami. To oni mogą być zmuszeni do wyprzedawania zrealizowanych inwestycji i to u nich mogą się pojawić przeceny. Gdy zaś taki sygnał trafi na rynek, powtórzenie pojawi się zapewne na rynku wtórnym. Tym bardziej, że coraz więcej osób ma problemy ze spłatą zaciągniętych kredytów i często są zmuszone do sprzedania posiadanej nieruchomości.