Choć od dłuższego czasu na polskim rynku nieruchomości nie działa żaden program pomocowy, a popyt spada, wciąż nie widać wyraźnych korekt cen mieszkań. Analitycy zwracają uwagę, że rynek mieszkaniowy reaguje na wszelkie zmiany z opóźnieniem obejmującym nawet kilka kwartałów. Oznacza to, że aktualny obraz rynku jest efektem decyzji inwestycyjnych podjętych co najmniej 6 miesięcy wcześniej. Czy to oznacza, że spadki cen są tylko kwestią czasu, a ich sygnałów jeszcze nie widać?

Mniejsza aktywność kredytobiorców, a spadek cen

Program Bezpieczny Kredyt 2% formalnie zakończył się w grudniu 2023. Jednak na rynku kredytowym jeszcze przez I kwartał 2024 30-40% wszystkich udzielanych pożyczek mieszkaniowych dotyczyło właśnie jego. Od 2-3 miesięcy widać wyraźnie jak zmniejsza się liczba wniosków o pożyczki, które są obecnie bardzo drogie. Wąskie grono osób, które mogą sobie pozwolić na kredytowanie nieruchomości to mniejszy popyt w sektorze mieszkaniowym. Nic więc dziwnego, że mniej więcej od kwietnia 2024 roku ceny pozostają na stabilnym poziomie, a na rynku wtórnym rosną możliwości negocjacyjne kupujących.

Wszystko wskazuje na to, że na wyraźne spadki cen nieruchomości trzeba poczekać jeszcze tylko chwilę. Drogie kredyty, słaba koniunktura w gospodarce i coraz niższa rentowność najmu doprowadzą w końcu do wyczekiwanych korekt w dół. Dlaczego efektów tych zjawisk nie widać już teraz? Specjaliści rynku mieszkaniowego są zgodni – duże znaczenie ma tu odporność psychiczna sprzedających na rynku wtórnym. Sporej części z nich trudno zaakceptować nowy obraz sektora mieszkaniowego i w ofertach wciąż dyktują wysokie ceny. Jednak o kupca w praktyce jest coraz trudniej.

Czas hegemonii sprzedających minął

Liczba ofert sprzedaży lokali z drugiej ręki wciąż rośnie, a popyt nie jest zbyt wysoki. W tych warunkach nie dziwi fakt, że sprzedający, którym się spieszy, obniżają ceny ofertowe lub są coraz bardziej otwarci na negocjacje. Różnica między ceną pojawiającą się w ogłoszeniu a tą, za jaką realnie sprzedano mieszkanie, może sięgać nawet 10 tysięcy złotych. Co ważne, jeśli stawki lokali z drugiej ręki zaczną wreszcie wyraźnie spadać, na ten trend będą musieli zareagować deweloperzy. Jeśli i oni nie wprowadza korekt, przestaną być konkurencyjni.

Warto zauważyć, że lawinowe spadki cen powstrzymuje obecnie perspektywa wprowadzenia nowego rządowego programu tanich kredytów. Sprzedający, którym nie spieszy się z finalizacją transakcji, utrzymują wysokie stawki czekając na zmianę sytuacji na rynku. Bardzo możliwe, że gdyby rząd jasno zadeklarował, że działania pomocowego polegającego na wprowadzeniu tanich pożyczek mieszkaniowych nie będzie, ceny już zaczęłyby spadać. Wyraźne korekty stawek w dół byłyby pewne w sytuacji, gdy stopy procentowe pozostaną wysokie, a sytuacja gospodarcza się nie poprawi.