Jednym z większych problemów, z jakimi obecnie borykają się deweloperzy, jest brak ziemi pod inwestycje. To także czynnik wpływający na windowanie cen mieszkań. Rząd zaproponował program, który miałby poprawić sytuację – lokal za grunt. W jego ramach deweloper mógłby nabyć ziemię z gminnych zasobów, transakcję rozliczając w wybudowanych lokalach.

Rząd próbuje zareagować na obecną sytuację w mieszkaniówce, czyli coraz większą przewagę popytu nad podażą. Jednak większość proponowanych rozwiązań, które chociażby zaprezentowano w ramach strategii Polski Ład, jest krytykowanych za to, że tylko rozgrzeje i tak już przegrzany rynek nieruchomości mieszkaniowych. Na tym tle inaczej prezentuje się program lokal za grunt, ponieważ jego celem jest zwiększenie dostępności gruntów, a tym samym stymulacja działalności deweloperów.

Na czym dokładnie ma polegać program lokal za grunt? Dzięki ustawie “Lokal za grunt” inwestorzy zyskali możliwość nabywania gruntów od gmin w zamian za mieszkania lub inne lokale służące wspólnotom samorządowym. W praktyce taka współpraca będzie polegać na tym, że inwestor otrzyma grunt, a w zamian gmina otrzyma część lokali położonych w powstałych tam budynkach. Powstaje pytanie: czy deweloperzy są zainteresowani taką kooperacją z gminami?

Według danych GUS z 2019 roku w zasobach gminnych znajdowało się aż 28 tysięcy hektarów gruntów przeznaczonych pod budownictwo, z czego niemal połowa była uzbrojona. Jest to łasy kąsek dla deweloperów, którzy coraz częściej skarżą się na niedobór gruntów inwestycyjnych. Jednocześnie nie podoba się im mechanizm przemycany w programie – dzięki ustawie “Lokal za grunt” państwo przerzuci na prywatnych inwestorów ciężar dostarczania mieszkań socjalnych i komunalnych.

Deweloperzy obawiają się, czy obecność lokali socjalnych i komunalnych w obrębie inwestycji nie będzie obniżać jej ogólnej atrakcyjności. Inaczej mówiąc: czy klienci będą chcieli kupować mieszkania w takich budynkach. Niechęć przełoży się na konieczność redukowania cen.

Kolejna główna obawa to zasady i standardy współpracy z gminami. Po pierwsze deweloperzy już narzekają na niezbyt jasne zasady kooperacji. Po drugie – obawiają się, iż rozmowy z gminami będą trudne i nieproduktywne. Bardzo często spotkania biznesmena z urzędnikiem nie są zbyt owocne i tutaj pokutuje to doświadczenie. Oczywiste jeż, że te standardy współpracy będą różne w różnych gminach, więc pewnie pojawią się w trakcie programu znaczne różnice w stopniu jego realizacji w poszczególnych jednostkach samorządowych.

Deweloperzy spodziewają się też, iż mogą wystąpić trudności w kwestiach finansowych. Jeżeli cena odtworzeniowa metra mieszkania będzie ustalona poniżej rynkowej, całe przedsięwzięcie okaże się niekorzystne dla inwestora. Ważne jest więc, aby stawki, według których miało by nastąpić rozliczenie z gminą, były adekwatne do sytuacji na rynku.

Jednocześnie ciężki do pominięcia jest fakt, iż pozyskiwane w ten sposób grunty będą optymalne dla inwestorów. Ustawa określa, że muszą to być działki objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Do tego w zasobach gmin znajduje się dużo ziemi w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, np. w pobliżu centrów miast.