Coraz częściej w komentarzach dotyczących polskiego rynku mieszkaniowego pojawiają się porównania do roku 2008, kiedy to mieliśmy do czynienia z pęknięciem bańki w nieruchomościach. Czy rzeczywiście obecnie sytuacja jest analogiczna? Czy możemy spodziewać się bessy i gwałtownego spadku cen mieszkań oraz domów? Na te pytania postaramy się odpowiedź, analizując czynniki, które kształtowały rynek wtedy i które nadają mu dynamikę obecnie.

Od 1 maja 2004 roku Polska stała się członkiem Unii Europejskiej. Nie jest to fakt jedynie polityczny, ale też gospodarczy. Akcesja wpłynęła na całą naszą gospodarkę. Zapoczątkowała też dynamiczny wzrost cen nieruchomości, w tym mieszkań i domów. Trwało to do roku 2008, gdy nasz rynek mieszkaniowy nie zdołał obronić się przed uderzeniem globalnej dekoniunktury i zaczęła się bessa. Trwała ona kilka lat – spadki zazwyczaj zamyka się w okresie czteroletnim (2008-2012), a następnie nastąpił powrót do trendu wzrostowego cen (które wyrównały straty dopiero po 2016/2017 roku).

Wspomniana akcesja do UE była bardzo mocnym impulsem dla polskiego rynku nieruchomości. Lecz nie tylko ten czynnik napędzał ówczesną hossę. Równie istotne były też pozostałe główne powody:

• szybkie bogacenie się społeczeństwa – przy dynamicznym wzroście wysokości płac, ludzie mogli sobie pozwalać na coraz droższe mieszkania oraz coraz większe kredyty,
• luźna polityka kredytowa – większa troska KNF o bezpieczeństwo sektora finansowego ma swój początek właśnie w tamtym kryzysie, przed nim nie było tak rygorystycznych zaleceń i niczym dziwnym nie były kredyty bez wkładu własnego, na 110% wartości nieruchomości oraz udzielane na okres często mocno przekraczający 35 lat,
• promowanie kredytów we frankach jako bezpiecznych, przez co wiele osób uzyskiwało dużo większą zdolność kredytową niż w złotówkach,
• brak odpowiedniej wiedzy ekonomicznej klientów, co prowadziło do zadłużania się ponad możliwości, bez uwzględniania wpływu czynników takich jak ewentualny kryzys gospodarczy, wzrost stóp procentowych czy zmiany kursu franka szwajcarskiego,
• przekonanie, że nieruchomości nigdy nie tanieją.

Przyjrzyjmy się tej liście – jak dużo z tych czynników jest w grze także obecnie? Efekt wejścia do Unii Europejskiej na pewno już przeminął. Teraz po prostu jesteśmy jedną z europejskich gospodarek. Za to nadal mamy do czynienia z dosyć dynamicznym wzrostem płac. Przeciętnemu Polakowi żyje się coraz lepiej i po pokryciu niezbędnych wydatków ma coraz więcej pieniędzy na dodatkowe cele. Jeśli chodzi o dozór KNF, to tutaj zmieniło się chyba najwięcej. Komisja od kilku lat ogłasza kolejne rekomendacje, mające na celu powstrzymanie banków i ich klientów od zbyt pochopnych decyzji. Obecnie wkład własny jest wymagany, a przy szacowaniu zdolności kredytowej trzeba zakładać ewentualny wzrost wysokości raty o 5%. Zniknęły też już kredyty walutowe – możemy się zadłużać w walucie, w której zarabiamy, przez co zlikwidowano ryzyko związane ze zmianą kursów walut. Jeśli chodzi o edukację klientów, to niestety, ale dopiero ostatnie zawirowania sprawiły, że już niemal każdy wie, iż istnieje coś takiego jak stopy procentowe, WIBOR oraz zmienne oprocentowanie kredytów. Sam rynek zaś nauczył nas, że ceny nieruchomości mogą spadać.

Czy zatem istnieje szansa na powtórzenie scenariusza z 2008 roku i szybki spadek cen mieszkań? Wtedy korekta w niektórych ośrodkach sięgnęła 30-40%. Teraz często mówi się, iż to niemożliwe, ponieważ oprócz czynników popytowych i podażowych mamy do czynienia z rekordową inflacją. Na rynku pozostało niewielu klientów, ponieważ kredyt jest drogi i trudno dostępny. Z kolei deweloperzy w okresie boomu rozpoczęli bardzo dużo inwestycji i teraz te lokale trafiają na rynek. Obserwujemy więc niski popyt, ale wysoką podaż, czyli ceny powinny spadać. Lecz inflacja sprawia, iż deweloperzy nie mają zbytniej przestrzeni do obniżek, ponieważ zarówno praca, jak i materiały oraz energia są coraz droższe. Zaczynają więc ograniczać liczbę rozpoczynanych inwestycji oraz jednocześnie nastawiają się na przeczekanie gorszego czasu. To sugerowałoby, iż może nie dojść do bessy, a jedynie do zamrożenia rynku. W takim scenariuszu po roku, dwóch stagnacji, ponownie wróciłaby koniunktura, a wraz z nią wzrosty cen mieszkań.