Mieszkania z rynku wtórnego zazwyczaj sprzedawane są przez jedną osobę fizyczną drugiej osobie fizycznej. Komuś nie zaznajomionemu z tematem może się wydawać, że w takiej transakcji prawo nie przewidziało zbyt wiele zabezpieczeń, jeśli chodzi o zgodność towaru z opisem. Jednak brak gwarancji nie oznacza, iż kupujący w razie oszustwa nie ma za sobą odpowiednich przepisów – nawet na używany lokal mieszkalny zbywany przez osobę fizyczną jest rękojmia.

Rękojmia w przypadku nieruchomości daje sporo czasu na dochodzenie swoich praw, ponieważ obowiązuje aż 5 lat i to nie od momentu zawarcia transakcji kupna/sprzedaży, ale od momentu ujawnienia wady. Mianem rękojmi określa się odpowiedzialność sprzedającego za wady prawne oraz fizyczne nieujawnione w momencie sprzedaży nieruchomości. Co istotne nie jest tu w ogóle brane pod uwagę, czy sprzedający o wadach wiedział i je zataił, czy po prostu nie znał pełnego stanu prawnego i fizycznego sprzedawanego budynku lub lokalu.

Są dwie sytuacje, gdy sprzedający jest zwolniony z rękojmi:

1. Kupujący został o wadzie poinformowany. Ważne jest, aby zapis o tym znalazł się w umowie, ponieważ ustalenia ustne później mogą być podważane.
2. Kupujący i sprzedający zawarli w umowie zapis o wyłączeniu rękojmi. Jest to rozwiązanie niekorzystne z punktu widzenia kupującego i jeżeli sprzedający na nie nalega, powinno to być ostrzeżeniem i sugestią, że z nieruchomością coś jest nie tak.

Jak już wspomnieliśmy, rękojmia obejmuje dwa typy wad: fizyczne oraz prawne. Wady fizyczne to niezgodność przedmiotu z opisem, przy czym może ona przyjąć formę braku wymienionych w opisie cech (np. budynek jest wykonany z innych materiałów niż te wskazane przez sprzedającego) lub formę wady, jaką mogą być np. niezaizolowane fundamenty powodujące zawilgocenie ścian. Wady prawne wynikają z aspektów formalnych i mogą to być np. nieujawnione obciążenia na nieruchomości (np. gdy nieruchomość jest zastawem lub ustanowiona jest na niej służebność względem osoby trzeciej).

Jeśli kupujący wykryje wadę, powinien ją dokładnie udokumentować. W przypadku wad fizycznych będą to zdjęcia, opisy oraz ekspertyzy. Następnie należy wysłać pismo do sprzedającego wraz z dokładnym opisem wady oraz roszczeń kupującego. Rękojmia pozwala kupującemu domagać się zadośćuczynienia poprzez obniżenie ceny, usunięcie wady (naprawa, remont), wymiany rzeczy na wolną od wad (w przypadku mieszkania opcja raczej nieosiągalna) lub odstąpienia od umowy (tutaj jednak jest warunek, że wada musi być na tyle istotna, iż uniemożliwia normalne, zgodne z przeznaczeniem korzystanie z nieruchomości).

W przypadku rękojmi na używane mieszkanie rekomendowany jest polubowny sposób załatwienia sprawy. Oczywiście sprzedający może próbować uniknąć odpowiedzialności i co doprowadzi do spornej sytuacji mogącej być rozstrzygniętą tylko przez sąd. Sprawa sądowa mająca za przedmiot dochodzenie praw z tytułu rękojmi na używane mieszkanie będzie raczej skomplikowana i trochę potrwa, chociażby z tego względu, iż jeśli mieszkanie było sprzedawane jako “do remontu”, sprzedający będzie próbował wykazać, że kupujący zdawał sobie sprawę z rzekomo nieujawnionych wad. Oznacza to więc pojawienie się dodatkowych kosztów obsługi prawnej, które to koszty na koniec poniesie strona przegrana.