Jedną z głównych przeszkód stojących na drodze młodych ludzi do własnego mieszkania jest wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym. Obecnie coraz częściej sięga on już 30% wartości nabywanego lokalu, a to naprawdę spora kwota, pozostająca poza zasięgiem przeciętnie zarabiającego człowieka, szczególnie na początku kariery. Rozwiązaniem mogą tu być państwowe dopłaty do wkładu własnego lub gwarancje.

To już było

Takie dopłaty to nie jest nowy pomysł. W 2014 roku rozpoczęto realizację programu “Mieszkanie dla młodych”, w ramach którego kredytobiorcom udzielano jednorazowego dofinansowania do wkładu własnego. Przy przyznawaniu pomocy brano pod uwagę szereg czynników, zarówno po stronie kupującego (np. limit wieku), jak też sprzedającego (np. limit powierzchni, ustalony limit cenowy). Kryteria te miały bardzo duży wpływ na rynek mieszkaniowy, chociażby limity cenowe sprawiły, że w miastach, gdzie było drogo, lokale potaniały, zaś w ośrodkach tanich – podrożały, dostosowując się do możliwości stwarzanych przez program. “Mieszkanie dla młodych” zakończono w 2018 roku.

… i wróci?

Temat dopłat do wkładu własnego z nową siłą powrócił przy okazji wyborów prezydenckich. Obietnica zaangażowania państwa w taką pomoc pojawiła się w programach lub wypowiedziach wielu kandydatów. Przy tej okazji warto sobie postawić pytanie: czy państwo powinno dopłacać do wkładu własnego kredytów mieszkaniowych?

Alternatywą dla już wygaszonych programów wsparcia mieszkaniówki (“Rodzina na swoim”, “Singiel na swoim” oraz wzmiankowane “Mieszkanie dla młodych”) jest “Mieszkanie plus”. Jego założenia są nieco inne, ponieważ promuje on wynajem z opcją późniejszego wykupu. Głównym problemem jednak jest to, iż dotychczas nie osiągnął on nawet w przybliżeniu planowanego zasięgu – zamiast deklarowanych tysięcy mieszkań są zaledwie setki. Nie dziwne więc, że klienci zaczynają rozglądać się za innym rozwiązaniem, a politycy starają się dopasować swoje obietnice do tych potrzeb.

Czy państwo powinno dopłacać?

Rzecz jasna każdy kij ma dwa końce. Z jednej strony młodzi ludzie, dopiero rozpoczynający karierę zawodową i nie dysponujący żadną nieruchomością, rzeczywiście potrzebują pomocy w zakupie własnego M. Z drugiej – duży program z niewłaściwie zdefiniowanymi parametrami może kompletnie rozregulować rynek i bardziej zaszkodzić niż pomóc. Najłatwiej będzie uczyć się na błędach i wyciągnąć wnioski z już prowadzonych działań, czyli z programu “Mieszkanie dla młodych”. Jakie popełniono w nim błędy?

Przede wszystkim ustalone regionalnie limity cenowy nie zawsze korespondowały z rzeczywistością. Przy ogromnym rozrzucie średnich cen w różnych ośrodkach sprawiło to, iż w wielu miejscach oferty były dostosowywane do programu. W małych miastach spowodowało to wzrost cen, bo deweloperzy wiedzieli, iż mimo podwyżki i tak znajdą klientów. W dużych miastach zaczęto szukać oszczędności i skutkowało to budowaniem w peryferyjnych lokalizacjach, co przyspieszyło tzw. rozlewanie się miast. W przypadku ewentualnego nowego programu warto by było lepiej dostosować stawki do realiów różnych miejscowości i regionów.

Kolejny problem “MdM” to zaadresowanie pomocy tylko do kredytobiorców. Spowodowało to, że banki stworzyły oddzielną ofertę dla korzystających z tego programu, a jej warunki były mniej korzystne niż w przypadku normalnych kredytów. Sytuacja jest tu nieco patowa, ponieważ dyskusyjne jest, czy osoba nie musząca zaciągnąć pożyczki, aby kupić mieszkanie, w ogóle powinna otrzymać pomoc od państwa.

Ciekawe rozwiązanie proponują Pracodawcy RP i HRE Think Tank. Postulują oni swego rodzaju wirtualne obniżenie wkładu własnego do poziomu 5-10%. Pozostałą kwotę gwarantowałby rząd, w ramach programu pomocowego. Gwarancja obowiązywałaby do czasu, aż kredytobiorca spłaciłby część kredytu pokrywającą wkład własny.