Aktualnie w dalszym ciągu na rynku budowlanym i deweloperskim możemy obserwować wzrosty, jednak głównie kosztów inwestycyjnych, a w konsekwencji i średnich cen za metr kwadratowy. Jeśli chodzi o popyt, to zauważyć można z kolei pewną tendencję wyhamowywania – ceny ewidentnie przekroczyły już możliwości potencjalnych klientów. Według statystyk następuje teraz okres spadku sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym.

Deweloperzy już zaczęli zastanawiać się jak proces ten odwrócić. Prawdopodobnie podaż rynkowa sięgnie po stary, sprawdzony w handlu sposób, mianowicie: taniej za mniej. Z podobną sytuacją spotykamy się na co dzień, choć nie przykładamy do tego specjalnej uwagi – o co właśnie sprzedawcom chodzi. Kiedy w ostatnich miesiącach na giełdach towarowych ceny masła poszły drastycznie w górę, to sprzedawcy na masową skalę zaczęli obniżać wagę kostki, przy jednoczesnym uwzględnieniu jedynie delikatnego wzrostu ceny, żeby utrzymać popyt na satysfakcjonującym poziomie. Na rynku budowlanym efekt bezwładności i możliwości szybkiej reakcji sprawiają, że jest to nieco bardziej skomplikowane i ograniczone. Głównie za sprawą faktu, że procesy tworzenia koncepcji i projektów powstawały dużo wcześniej, niż uwidoczniła się reakcja zwrotna ze strony popytu. Nie można było także przewidzieć wielu czynników determinujących dzisiaj olbrzymi wzrost stawek roboczogodziny, cen materiałów budowlanych, wynajmu specjalistycznego sprzętu czy korzystania z usług wyspecjalizowanych podwykonawców.

Klient nasz Pan!

Wiadomo, że wyższe koszty towarzyszące budowie mieszkań, muszą przełożyć się na wzrost cen, po jakich oferowana jest później ich sprzedaż, ponieważ deweloperzy nie są skłonni do obniżania swojej marży zysku. Doszliśmy jednak do sytuacji, w której nabywcy nie akceptują już dalszego wzrostu ceny za metr kwadratowy. Wolny rynek jest mechanizmem niemal doskonałym i również w tej sytuacji potrafił się odnaleźć, żeby w konsekwencji zrównoważyć układ popytu i podaży. Kupujący mieszkania na rynku pierwotnym, najczęściej kierują się ceną całkowitą za lokal. Nierzadko granicę tą wyznacza także poziom zdolności kredytowej, gdyż najczęściej transakcje odbywają się z udziałem podmiotów sektora bankowego (kredyty hipoteczne). Deweloperzy uważają – i wygląda na to, że słusznie – iż w tej chwili koncentracja ich aktywności powinna skupiać się na budowie mieszkań mniejszych, ale w bardziej funkcjonalnych układach. Być może etap zaprojektowania takiego lokalu będzie nieco droższy, ale z pewnością koszty samej budowy zmniejszą się, w konsekwencji czego będą oni w stanie zaoferować klientom mieszkania w dobrych, akceptowalnych cenach. Tendencja taka z pewnością znajdzie odzwierciedlenie w ofertach sprzedażowych już w najbliższym czasie. Jest to klasyczne dostosowanie produktu do potrzeb i oczekiwań rynkowych. Proces ten potrawa ok. 1,5 roku – czyli mniej więcej tyle, ile wynosi średni czas od momentu pozyskania gruntu pod zabudowę, wykonania projektu, uzyskania wymaganych prawem zezwoleń i decyzji, samej budowy – aż do otrzymania pozwolenia na użytkowanie lokalu mieszkalnego.

W dalszym ciągu w ofercie deweloperów będą mieszkania duże, przestrzenne, zlokalizowane w centrach miast, ponieważ popyt w tym zakresie zgłaszany przez pewną grupę nabywców nie słabnie. Podobnie sprawa wygląda z mieszkaniami małymi, tzw. kawalerkami, które również cieszą się nieustającą popularnością wśród osób samotnych, części bezdzietnych młodych małżeństw czy inwestorów, którzy decydują się na komercyjne wynajmowanie takich lokali. Nowe okoliczności i wyzwania, jakie stawia jednak przed rynkiem obecna sytuacja, spowodują przyrost mieszkań kompaktowych o mniejszym metrażu, lecz bardziej funkcjonalnych bądź usytuowanych w lokalizacjach nieco mniej atrakcyjnych z racji możliwości pozyskania w takich obszarach gruntu po zdecydowanie niższych cenach.